SCPI Soprorente

Les chiffres publiés par FIDUCIAL Gérance

Sources : dernier prix acquéreur et d'exécution (confrontation du 31/08/2026) : historique des confrontations sur fiducial-gerance.fr, lu le 28/09/2026 ; capitalisation, associés, valeurs de réalisation et de reconstitution au 30/06/2026, immeubles et surfaces : bulletin trimestriel n° 2026-T2, p. 2 ; valeur vénale, répartitions, acquisition de Quetigny et acomptes 2026 : p. 3 ; taux d'occupation financier du 2e trimestre 2026 et endettement : p. 4 ; taux de distribution, PGA et prix acquéreur moyen 2024-2025, TRI, parts à la vente : p. 5 ; capital fixe : p. 6 (FIDUCIAL Gérance) ; date de création, prix acquéreur moyen 2023 et valeurs au 31/12/2025 : rapport annuel 2025, p. 5 ; marché des parts 2025, cessions et acquisitions : p. 16 ; expertises, Noisy-le-Grand et TOF 2025 : p. 17 ; résultat, report à nouveau et TD : p. 18 ; changement de société de gestion : note d'information, p. 13-14. Documents lus le 28/09/2026.

Soprorente, en quelques lignes

Soprorente est une SCPI diversifiée à capital fixe créée en 1980, gérée depuis le 1er octobre 2023 par FIDUCIAL Gérance après BNP Paribas REIM France. Au 30 juin 2026, elle détient 31 immeubles et 24 675 m², évalués 67,4 M€, investis à 56,3 % en commerces et 39,3 % en bureaux, situés à 47,4 % dans Paris, sans dette. Elle compte 2 086 associés pour 241 255 parts, qui s'échangent sur un marché secondaire par confrontation mensuelle.

Capital fixe : la part s'échange autour de 230 €

Soprorente est une SCPI à capital fixe : 241 255 parts, sans souscription ni retrait auprès de la société de gestion. Les parts s'échangent sur un marché secondaire, par confrontation des ordres le dernier jour ouvré de chaque mois. Le 31 août 2026, 233 parts ont été échangées à 212,00 € net vendeur, soit 230,23 € pour l'acheteur, droits d'enregistrement de 5 % et commission de cession compris. Le prix acquéreur moyen a été de 317,23 € en 2023, puis de 216,02 € en 2024 (−31,90 %) et de 218,30 € en 2025.

En face, la valeur de reconstitution est de 342,47 € par part et la valeur de réalisation de 287,77 € au 30 juin 2026, publiées à titre indicatif. Ce n'est pas une promesse de gain : sur un marché secondaire, le prix est celui que vendeurs et acheteurs acceptent à un instant donné, la liquidité n'est pas garantie et rien n'impose que l'écart se referme. Au 30 juin 2026, 939 parts étaient inscrites à la vente, soit 0,4 % des parts.

Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable, où la sortie se fait par retrait auprès de la société de gestion : une SCPI à capital fixe en sort par construction. FIDUCIAL Gérance ne fait pas non plus partie des sociétés de gestion dont nous distribuons les SCPI. Ce n'est pas un jugement sur la gestion.

Ce que la SCPI a distribué

Soprorente a versé 16,00 € par part en 2024 comme en 2025, sans distribution de plus-values. Rapporté au prix acquéreur moyen de 2024, le taux de distribution 2025 est de 7,41 %, contre 5,04 % en 2024 : la hausse vient de la baisse du prix de référence, le dividende étant inchangé. La performance globale annuelle est de −26,86 % en 2024 et de +8,47 % en 2025. Le TRI est de +3,94 % sur 10 ans et de +3,14 % sur 15 ans.

Le résultat 2025 est de 16,10 € par part ; le report à nouveau atteint 28,62 € par part. En 2026, deux acomptes de 3,75 € ont été versés, le 24 avril et le 24 juillet.

Le patrimoine : commerces et bureaux, un immeuble à vendre

Fin 2025, les experts valorisaient le patrimoine 65,4 M€, en hausse de 0,61 % sur un an à périmètre constant. La SCPI a vendu en novembre 2025 des bureaux à Lille pour 3 050 k€ et acheté des commerces à Vannes (1 608 k€ acte en main) puis, au deuxième trimestre 2026, un restaurant à Quetigny, près de Dijon (2 148 k€). L'immeuble de bureaux de Noisy-le-Grand (6 868 m², dont 4 305 m² vacants fin 2025) est sous promesse de vente au profit d'un promoteur dont la situation financière a été fragilisée ; la société de gestion le maintient à 5 970 k€ dans les comptes, contre une expertise de 4 360 k€.

Le taux d'occupation financier est de 100 % au deuxième trimestre 2026, mais il compte 10,30 % de locaux vacants sous promesse de vente, que la méthode ASPIM range avec les locaux occupés ; il était de 97,77 % en moyenne en 2025. La SCPI n'a pas de dette.

Les frais de la SCPI Soprorente

Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.

Source : Note d'information (visa AMF n° 09-05, actualisation du 24/06/2025), chapitre 3 « Frais », p. 18-19 (pages du fichier PDF) : souscription forfait maximum de 8 % HT du prix de souscription prime d'émission incluse ; gestion 10 % HT des loyers nets encaissés hors charges, taxes et travaux récupérés et 10 % HT des produits financiers ; commission de cession de 3 % HT assise sur le montant de la transaction, perçue de tout cessionnaire ; transfert de gré à gré, décès ou donation 100 € HT par dossier à la charge de l'acquéreur ; pas de commission d'acquisition ou de cession d'actifs immobiliers ; pilotage de travaux 2 % HT du montant HT des travaux concernés. Bulletin trimestriel n° 2026-T2, p. 5-6 : souscription 8 % HT (9,6 % TTC), gestion 10 % HT (12 % TTC), frais de dossier 120 € TTC, droits d'enregistrement de 5 % ; le même bulletin indique une commission de cession de « 5 % HT, soit 6 % TTC », contredite par la note, par le site (« 3 % HT (3,6 % TTC) ») et par les prix publiés (212,00 € × 1,086 = 230,23 €) : 3 % HT retenu.. Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.

Ce que nous retenons à la place

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