SCPI Amundi Défi Foncier

Les chiffres publiés par Amundi Immobilier

Sources : prix d'exécution, parts échangées et en attente au S1 2026 : bulletin d'information du 1er semestre 2026, p. 2 ; taux d'occupation financier, logements, surface, parts, associés, acomptes 2026 et état locatif au 30/06/2026 : p. 1 (Amundi Immobilier) ; création, répartition et distribution 2025 : rapport annuel 2025, p. 5 ; calendrier de liquidation, expertise et valeur de réalisation au 31/12/2025 : p. 7 ; distribution 2024 : p. 8 ; confrontations de 2025 et absence de cession : p. 9 ; distributions 2022-2023 : p. 21 ; prix de souscription (2 000 €) et période de souscription : note d'information, p. 15 et 17 ; déficit foncier et durée : p. 3-4 ; marché secondaire : rapport annuel 2025, p. 10, et note d'information, p. 19 ; liquidation : p. 26-27. Aucune capitalisation publiée. Documents lus le 28/09/2026.

Amundi Défi Foncier, en quelques lignes

Amundi Défi Foncier est une SCPI fiscale de type déficit foncier, à capital fixe, créée en 2014 et gérée par Amundi Immobilier. Ses 19 255 parts ont été souscrites à 2 000 € en 2014 et 2015 pour acheter et rénover six immeubles de logements, à Lyon, Caen, Saint-Denis, Biarritz, Nice et Cannes. Ses associés ont voté sa liquidation en juillet 2023 ; au 30 juin 2026, aucun des 85 logements n'est vendu.

Une liquidation votée en 2023, aucune vente à ce jour

L'assemblée générale du 6 juillet 2023 a décidé la dissolution anticipée et la liquidation amiable d'Amundi Défi Foncier ; Amundi Immobilier en est le liquidateur. Aucun lot n'a été cédé depuis. Initialement envisagée à horizon 2026, la vente du patrimoine est reprogrammée au plus tôt en 2027, la période de liquidation prévue à la constitution s'étendant de 2027 à 2029 ; le liquidateur invoque des « conditions de marché immobilier qui ne sont pas stabilisées ». Le conseil de surveillance note que la société de gestion ne prévoit pas d'activer la liquidation en 2026.

Le patrimoine compte six immeubles et 85 logements (5 204 m²) : 28 à Lyon, 21 à Caen, 10 à Saint-Denis, 10 à Nice, 9 à Cannes (détenus à 40 % en indivision) et 7 à Biarritz ; 92,26 % de la valeur est en régions. Au 31 décembre 2025, il était expertisé 26,50 M€, en baisse de 1,2 % à périmètre constant sur un an, et la valeur de réalisation ressortait à 1 396,79 € par part (−1,40 %).

Le marché des parts : 712 € au premier semestre 2026

Les parts ne s'achètent que sur le marché secondaire, par confrontation trimestrielle des ordres. Au premier semestre 2026, 5 parts ont été échangées à 712,00 € revenant au vendeur (783,20 € frais inclus pour l'acquéreur), contre 27 parts à 1 102 € hors frais en 2025. 190 parts restaient en attente de cession au 30 juin 2026, soit 0,99 % de la capitalisation selon la société de gestion.

L'avantage fiscal ne se transmet pas à l'acheteur de parts, ce qui explique, selon la société de gestion, un marché secondaire peu animé et des cessions à des prix très décotés. L'associé qui a imputé un déficit foncier sur son revenu global doit conserver ses parts jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant la dernière imputation.

Revenus, déficit foncier et frais

La SCPI a distribué 24 € par part au titre de 2025, contre 28 € en 2024, 27 € en 2023 et 25 € en 2022 ; le résultat 2025 est de 20,55 € par part, le complément venant du report à nouveau. Le taux d'occupation financier est de 93,04 % au premier semestre 2026 (91,27 % sur 2025) et la société de gestion prévoit 24 € de distribution pour 2026, dont 5 € et 6 € déjà versés.

La part coûtait 2 000 € (1 700 € de nominal et 300 € de prime d'émission, dont 230 € de commission de souscription), souscrite du 29 juillet 2014 au 16 décembre 2015. Les travaux de rénovation généraient un déficit foncier imputable sur les revenus fonciers puis, dans la limite de 10 700 €, sur le revenu global. La note d'information prévoyait que le souscripteur ne récupère son argent qu'à la dissolution, à l'issue d'un délai de 15 ans, et jusqu'à environ 17 ans avec la vente du patrimoine.

Les frais de la SCPI Amundi Défi Foncier

Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.

Source : Note d'information d'Amundi Défi Foncier mise à jour le 21/11/2025, « Frais », p. 25-27 (pages du fichier PDF) : commission de souscription de 230 € (200 € de collecte, 10 % TTI, et 30 € TTC de recherche des investissements) sur un prix de 2 000 € — 11,50 % TTC à la p. 17, « 11,25 % TTI » à la p. 25 (taux non repris) ; commission de gestion de 7,15 % des produits locatifs HT et des produits financiers nets, plus perçue depuis la liquidation décidée le 06/07/2023 ; commission de liquidation de 7,15 % des produits encaissés et de 1,5 % TTI maximum du prix net vendeur des actifs cédés ; cession de parts : 5 % du prix net vendeur à la charge de l'acquéreur et 5 % de droits, forfait de 100 € (120 € TTC). Rapport annuel 2025, p. 8 : commission de 7,15 % TTI sur les loyers encaissés et les produits financiers nets ; bulletin du 1er semestre 2026, p. 2 : commission de cession de parts de 5 % TTI.. Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.

Ce que nous retenons à la place

Dans la même famille (Résidentiel), les SCPI de notre sélection — capital variable, prix de part stable ou revalorisé, chiffres vérifiés au bulletin.

Les autres SCPI de Amundi Immobilier hors de notre sélection