SCPI Renovalys n° 7

Les chiffres publiés par Advenis REIM

Sources : associés (307), parts (1 700), valeurs au 31/12/2025 : bulletin semestriel n° 15 (1er semestre 2026), p. 1 ; taux d'occupation financier du semestre (93,66 %) et dividende 2025 : p. 2 ; dividendes 2023-2025 et immeubles : p. 3 ; logements et surface : p. 4 ; lots loués, livraisons, loyers du semestre : p. 5 (Advenis REIM) ; dates d'immatriculation et de dissolution statutaire : rapport annuel 2025, p. 4 ; absence de transaction : p. 10 ; foncier, travaux et répartition : p. 13 ; TOF 2025 : p. 14 ; loyers 2025 : p. 15 ; résultat et distribution 2025 : p. 16 ; valeur vénale et valeurs : p. 18 ; régime fiscal, exemple, prix d'origine et frais : note d'information (visa AMF n° 19-21), p. 3, 7-8, 13, 18-19 et 53 ; historique des confrontations sans échange : advenis-reim.com, lu le 28/09/2026. Aucune capitalisation ni aucun taux de distribution publiés. Documents lus le 28/09/2026.

Renovalys n° 7, en quelques lignes

Renovalys n° 7 est une SCPI fiscale « déficit foncier » à capital fixe, gérée par Advenis REIM, ouverte au public de septembre 2019 à fin 2021. Elle détient 17 logements restaurés dans 8 immeubles anciens, à Paris 16e, Aix-en-Provence, Chartres, Lyon, Nice, Nîmes, Strasbourg et Toulon, sur 960 m². Au 30 juin 2026, elle compte 307 associés pour 1 700 parts ; sa dissolution statutaire est fixée au 25 août 2035.

Une SCPI de déficit foncier : l'avantage se prend à l'entrée

Renovalys n° 7 relève du régime de droit commun des déficits fonciers (article 31 I du CGI) : la quote-part des travaux de restauration, qui devaient représenter environ 50 % du prix de revient des immeubles, s'imputait sur les revenus fonciers de l'associé, puis sur son revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €, le reliquat étant reportable dix ans sur ses revenus fonciers. Dans l'exemple de la note d'information, pour un contribuable imposé à 45 % dont les revenus sont essentiellement fonciers, l'économie était « de l'ordre de 27,67 % » du prix. L'associé doit conserver ses parts jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant la dernière imputation, sous peine de perdre l'avantage.

Cet avantage ne bénéficie qu'au souscripteur d'origine : aucune part ne s'est échangée sur le marché secondaire depuis la création, et le rapport annuel prévient que ce marché « devrait être quasi inexistant ». Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable, où la sortie se fait par retrait auprès de la société de gestion : une SCPI fiscale à capital fixe en sort par construction. Ce n'est pas un jugement sur sa gestion.

Dix-sept logements dans huit villes

Les immeubles ont été livrés entre fin 2020 et fin 2023, pour 3,5 M€ de foncier et 4,0 M€ de travaux, dont la Maison du Chamarier à Lyon et deux lots avenue de Malakoff, à Paris 16e, qui pèsent 22,82 % de la valeur du patrimoine. Au 30 juin 2026, 14 des 17 logements sont loués : le taux d'occupation financier du semestre recule à 93,66 %, après 100 % au second semestre 2025 (97,37 % sur l'année 2025), pour 90 159 € de loyers encaissés.

La SCPI distribue depuis l'exercice 2023 : 20 €, puis 40 € au titre de 2024 et 45 € au titre de 2025, versés le 15 juin 2026, pour un résultat 2025 de 55,59 € par part. La valeur vénale du patrimoine est de 6,18 M€ au 31 décembre 2025 ; la valeur de réalisation recule de 5,50 % sur un an, à 3 651,18 € par part, pour un prix de souscription d'origine de 5 000 €. La dissolution statutaire est fixée au 25 août 2035 ; ni le calendrier des ventes ni le montant rendu aux associés ne sont garantis.

Les frais

La commission de souscription était de 11 % TTI, dont 9 % de frais de collecte. La commission de gestion est de 10 % HT (12 % TTC) des produits locatifs hors taxes et des produits financiers nets. Sur le marché secondaire, l'acheteur paierait une commission de cession de 6 % TTC et 5 % de droits d'enregistrement ; une transmission coûte 180 € TTC de frais de dossier. En liquidation, les statuts prévoient une rémunération des liquidateurs de 5 % HT du produit net de chaque vente d'immeuble.

Les frais de la SCPI Renovalys n° 7

Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.

Source : Note d'information et statuts de Renovalys n° 7 (visa AMF n° 19-21 du 10/09/2019), pages du fichier PDF : prix de 5 000 € et commission de souscription de 11 % TTI, p. 13 ; « Rémunération de la société de gestion », p. 18-19 : commission de souscription de 11 % TTI (frais de collecte 9 % TTI, autres frais 1,667 % HT soit 2 % TTC), commission de gestion de 10 % HT soit 12 % TTC des produits locatifs HT et des produits financiers nets encaissés, commission de cession de 5 % HT soit 6 % TTC du montant revenant au cédant à la charge de l'acquéreur, droits d'enregistrement de 5 %, frais de dossier de 150 € HT soit 180 € TTC par transmission ; rémunération des liquidateurs de 5 % HT soit 5,98 % TTC du produit net de chaque cession d'actif en liquidation, p. 53.. Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.

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