Résidentiel · déficit foncierHors sélection · Capital fixeSCPI Renovalys 4
Renovalys 4 est une SCPI fiscale « déficit foncier » à capital fixe, fermée à la souscription depuis le 31 décembre 2014 : les travaux de restauration ouvraient au souscripteur d'origine une imputation sur ses revenus fonciers, puis sur son revenu global dans la limite de 10 700 €, sous condition de conserver les parts jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant la dernière imputation. Les parts s'échangent sur un marché secondaire trimestriel, à 2 220 € frais inclus le 24 septembre 2026 pour une souscription d'origine à 5 000 € ; la dissolution statutaire est fixée au 29 décembre 2028. Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable.
Source : Note d'information de Renovalys 4 (visa AMF n° 18-20), p. 3-4 ; bulletin semestriel n° 40 (Advenis REIM), p. 6 et 8 ; rapport annuel 2025, p. 4 ; historique des confrontations sur advenis-reim.com (lu le 28/09/2026). Fiche vérifiée le 28/09/2026. Nous ne distribuons pas cette SCPI ; les chiffres ci-dessous sont donnés à titre d'information, tels que publiés par sa société de gestion.
Les chiffres publiés par Advenis REIM
Sources : dernier prix acquéreur (confrontation du 24/09/2026) et confrontations depuis 2023 : page « marché secondaire » de Renovalys 4 sur advenis-reim.com, lue le 28/09/2026 ; associés (1 531), parts (9 012), valeurs au 31/12/2025 : bulletin semestriel n° 40 (1er semestre 2026), p. 1 ; taux d'occupation financier du semestre (92,93 %) et dividende 2025 : p. 2 ; dividendes et distributions de prime d'émission : p. 3 ; logements et surface : p. 4 ; lots loués et vacants, loyers du semestre : p. 5 ; parts cédées et en vente : p. 6 (Advenis REIM) ; dates d'immatriculation et de dissolution statutaire : rapport annuel 2025, p. 4 ; foncier, travaux et valeur hors droits : p. 11 ; TOF 2025 et loyers : p. 15 ; résultat et distribution 2025 : p. 16-17 ; valeurs : p. 20 ; régime fiscal, exemple, prix d'origine et frais : note d'information (visa AMF n° 18-20), p. 3-4, 6, 8-9 et 30. Aucune capitalisation ni aucun taux de distribution publiés. Documents lus le 28/09/2026.
Renovalys 4, en quelques lignes
Renovalys 4 est une SCPI fiscale « déficit foncier » à capital fixe, gérée par Advenis REIM, ouverte au public de mai 2013 à fin 2014. Elle détient 13 immeubles anciens restaurés dans des centres-villes, dont trois à Lyon, les autres notamment à Bordeaux, Toulouse, Lille, Grenoble et Montpellier : 94 lots, dont 90 logements, sur 5 830 m². Au 30 juin 2026, elle compte 1 531 associés pour 9 012 parts ; sa dissolution statutaire est fixée au 29 décembre 2028.
Une SCPI de déficit foncier : l'avantage se prend à l'entrée
Renovalys 4 relève du régime de droit commun des déficits fonciers (article 31 I du CGI) : la quote-part des travaux de restauration, qui devaient représenter environ 50 % du prix de revient des immeubles, s'imputait sur les revenus fonciers de l'associé, puis sur son revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. Dans l'exemple de la note d'information, pour une part de 5 000 € et un contribuable imposé à 45 % dont les revenus sont essentiellement fonciers, l'économie était « de l'ordre de 26 % » du prix. L'associé doit conserver ses parts jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant la dernière imputation, sous peine de perdre l'avantage.
Cet avantage ne bénéficie qu'au souscripteur d'origine ; la note prévient que le marché secondaire « devrait être quasi inexistant » et que l'associé ne peut espérer récupérer son investissement qu'à la dissolution. Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable, où la sortie se fait par retrait auprès de la société de gestion : une SCPI fiscale à capital fixe en sort par construction. Ce n'est pas un jugement sur sa gestion.
Treize immeubles, loués à 93 %
Le patrimoine est livré depuis 2019 : 16,0 M€ de foncier et 22,4 M€ de travaux pour 94 lots, dont l'ancien siège de la Banque de France à Lyon 2e (18 lots), un immeuble de 16 logements près du Capitole à Toulouse et l'ancien Hôtel du Hainaut à Valenciennes, classé monument historique, qui abrite 3 lots de résidence hôtelière. Au 30 juin 2026, 90 lots sont loués et 4 vacants ; le taux d'occupation financier du semestre est de 92,93 % (90,17 % sur 2025), pour 473 761 € de loyers encaissés.
Au titre de 2025, la SCPI a versé 50 € par part le 15 juin 2026, pour un résultat de 46,75 € par part (55 € au titre de 2024, 60 € de 2021 à 2023). S'y sont ajoutées deux distributions exceptionnelles prélevées sur la prime d'émission, de 22,19 € par part chacune, les 8 juillet 2024 et 25 juin 2025. La valeur hors droits du patrimoine est de 32,9 M€ fin 2025 ; la valeur de réalisation a baissé de 9,10 % en un an, à 3 702,93 € par part, pour un prix de souscription d'origine de 5 000 €. La dissolution statutaire est fixée au 29 décembre 2028 ; ni le calendrier des ventes ni le montant rendu aux associés ne sont garantis.
Le marché des parts et les frais
Les parts s'échangent par confrontation trimestrielle des ordres, au même prix depuis fin 2023 : 2 220 € pour l'acheteur, frais et droits compris, soit 2 000 € net pour le vendeur. 17 parts ont été cédées au premier semestre 2026 et 1 le 24 septembre 2026 ; le bulletin du premier semestre recensait 99 parts à vendre.
La commission de souscription était de 12,56 % TTC. La commission de gestion est de 10 % HT des produits locatifs hors taxes et des produits financiers nets. Sur le marché secondaire, l'acheteur paie une commission de cession de 5 % HT et 5 % de droits d'enregistrement ; une transmission coûte 179,40 € TTC de frais de dossier. En liquidation, les statuts prévoient une rémunération des liquidateurs de 5 % HT du produit net de chaque vente d'immeuble.
Les frais de la SCPI Renovalys 4
Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.
Source : Note d'information et statuts de Renovalys 4 (visa AMF n° 18-20 du 24/07/2018), pages du fichier PDF : prix de 5 000 € et commission de souscription de 12,56 % TTC (628 € par part : frais de recherche de capitaux 9 % TTI, frais de recherche des investissements 1 % HT soit 1,196 % TTC, autres frais) p. 6 et 8 ; commission de gestion de 10 % HT des produits locatifs HT et des produits financiers nets encaissés, p. 8 (« soit 11,96 % TTC ») et p. 22 (« soit 12 % TTC ») — équivalent TTC non repris ; commission de cession de 5 % HT du montant revenant au cédant à la charge de l'acquéreur (« soit 5,98 % TTC » p. 9, « soit 6 % TTC » p. 22 — équivalent TTC non repris), droits d'enregistrement de 5 %, frais de dossier de 150 € HT soit 179,40 € TTC par transmission, p. 9 ; rémunération des liquidateurs de 5 % HT soit 5,98 % TTC du produit net de chaque cession d'actif en liquidation, p. 30.. Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.
Ce que nous retenons à la place
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