Bureaux · AllemagneHors sélection · Prix de part en baisseSCPI Eurovalys
Le prix de part a été ramené de 1 030 € à 960 € en 2024 (−6,8 %) et n'a pas été relevé depuis. Au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution est de 936,08 € (961,23 € fin 2025, 968,73 € fin 2024), le prix se situe 2,6 % au-dessus ; la collecte nette est nulle depuis 2024 et 22 105 parts sont en attente de retrait au 30 septembre 2026. Les parts ont été divisées par vingt le 1er octobre 2026 (48 € la part).
Source : Rapport annuel 2025 d'Eurovalys (Advenis REIM), évolution du capital et du prix, p. 13-14 ; bulletins trimestriels n° 44 (T2 2026), p. 3, et n° 45 (T3 2026), p. 2-3. Fiche vérifiée le 31/10/2026. Nous ne distribuons pas cette SCPI ; les chiffres ci-dessous sont donnés à titre d'information, tels que publiés par sa société de gestion.
Les chiffres publiés par Advenis REIM
Sources : prix de part, capitalisation, associés, taux de distribution 2025 et TRI au 30/09/2026 : bulletin trimestriel n° 45 (T3 2026), p. 1 ; division par 20 : p. 2 ; valeur de reconstitution au 30/06/2026 et parts en attente : p. 3 ; patrimoine et endettement : p. 4 ; taux d'occupation financier : p. 5 ; cessions : p. 6 (Advenis REIM) ; historique des prix : rapport annuel 2025, p. 13-14. Documents lus le 22/09/2026, bulletin T3 lu le 31/10/2026.
Notre résumé du bulletin T3 2026 de Eurovalys →Eurovalys, en quelques lignes
Eurovalys est une SCPI de bureaux à capital variable créée en 2015 et gérée par Advenis REIM, investie exclusivement en Allemagne : 34 immeubles et 427 231 m² au 30 septembre 2026, notamment à Cologne, Munich, Francfort, Düsseldorf et Stuttgart, pour une valeur vénale de 1 057 M€ hors droits. Elle compte 16 409 associés et une capitalisation de 951 M€ ; ses parts ont été divisées par vingt le 1er octobre 2026.
Un prix ramené de 1 030 € à 960 € en 2024
Le prix de souscription était de 1 000 € de 2016 à 2018, 1 015 € en 2019 et 2020, 1 030 € de 2021 à 2023. Il a été ramené à 960 € en 2024, soit −6,8 %, et n'a pas bougé depuis. La valeur de reconstitution est passée de 968,73 € fin 2024 à 961,23 € fin 2025, puis à 936,08 € au 30 juin 2026 : le prix de 960 € se situe désormais 2,6 % au-dessus, dans le tunnel réglementaire de ±10 %.
Notre règle de sélection écarte toute SCPI dont le prix de part a baissé de façon significative, jusqu'à ce que la valeur de reconstitution se stabilise. Sur les autres points, Eurovalys ne coche aucune case d'exclusion : capital variable, 87,34 % de locaux occupés au 30 septembre 2026, et une société de gestion, Advenis REIM, dont nous distribuons deux autres SCPI, Eden et Elialys.
Approuvée par les assemblées générales des 27 mai et 10 juin 2026, la division par vingt de la part est effective depuis le 1er octobre 2026 : chaque part de 960 € a été remplacée par vingt parts de 48 €, sans changement de valeur pour l'associé.
Ce que la SCPI a distribué
Le dividende brut par part a été de 48,10 € en 2021, 47,08 € en 2022, 51,94 € en 2023, 47,98 € en 2024 et 47,84 € en 2025, soit un taux de distribution 2025 de 4,98 % sur le prix de 960 €, dont 0,27 % de fiscalité allemande payée par la SCPI pour le compte de l'associé. Le TRI sur 10 ans est de 4,14 %.
Au troisième trimestre 2026, la distribution brute est de 11,27 € par part ancienne (11 € nets de fiscalité allemande), versée le 30 octobre 2026 ; selon la société de gestion, la distribution 2026 sera composée en partie de la plus-value réalisée sur la cession de Brême.
Liquidité : la collecte compense tout juste les retraits
En 2025, 17 484 parts ont été souscrites et 17 484 retraits compensés : la collecte nette est nulle et le nombre de parts est figé à 990 601 depuis 2024. Au troisième trimestre 2026, 2 788 parts ont été souscrites et autant retirées ; le nombre de parts en attente de retrait est passé de 6 363 fin 2025 à 22 105 au 30 septembre 2026, soit 2,2 % du capital.
Au 30 septembre 2026, le ratio dettes et autres engagements (ASPIM) est de 34,33 %, la durée ferme moyenne des baux de 4,65 ans, et 87,34 % des locaux sont occupés (TOF « ASPIM » de 90,85 %). Les immeubles de Brême (33,6 M€, 20 août) et de Norderstedt (28,9 M€, 23 septembre) ont été cédés au trimestre, notamment pour réduire en partie l'endettement.
Les frais de la SCPI Eurovalys
Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.
Source : Bulletin trimestriel n° 44 (T2 2026), « Frais », p. 10 : souscription 11,4 % TTI (960 € − 850,56 € de valeur de retrait = 109,44 € = 11,4 %), gestion 12 % TTI des produits locatifs HT, acquisition/cession d'actif 1,44 % TTI max ; rapport annuel 2025, p. 13 : commission de souscription 11,4 % TTI prélevée sur la prime d'émission. Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.
Ce que nous retenons à la place
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