Bureaux · AllemagneHors sélection · Prix de part en baisseSCPI Eurovalys
Le prix de part a été ramené de 1 030 € à 960 € en 2024 (−6,8 %) et n'a pas été relevé depuis. Au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution est de 936,08 € (961,23 € fin 2025, 968,73 € fin 2024), le prix se situe 2,6 % au-dessus ; la collecte nette est nulle depuis 2024 et 11 439 parts sont en attente de retrait. Les parts seront divisées par vingt le 1er octobre 2026 (48 € la part).
Source : Rapport annuel 2025 d'Eurovalys (Advenis REIM), évolution du capital et du prix, p. 13-14 ; bulletin trimestriel n° 44 (T2 2026), p. 2-3. Fiche vérifiée le 22/09/2026. Nous ne distribuons pas cette SCPI ; les chiffres ci-dessous sont donnés à titre d'information, tels que publiés par sa société de gestion.
Les chiffres publiés par Advenis REIM
Sources : prix de part, capitalisation, associés, taux de distribution 2025 et TRI : bulletin trimestriel n° 44 (T2 2026), p. 1 ; valeur de reconstitution et parts en attente : p. 3 ; taux d'occupation financier : p. 5 (Advenis REIM) ; historique des prix : rapport annuel 2025, p. 13-14. Documents lus le 22/09/2026.
Eurovalys, en quelques lignes
Eurovalys est une SCPI de bureaux à capital variable créée en 2015 et gérée par Advenis REIM, investie exclusivement en Allemagne : 36 immeubles et 454 450 m² au 30 juin 2026, à Cologne, Munich, Francfort, Düsseldorf, Hambourg, Berlin et Stuttgart, pour une valeur vénale de 1 117 M€. Elle compte 16 342 associés et une capitalisation de 951 M€ ; ses parts seront divisées par vingt le 1er octobre 2026.
Un prix ramené de 1 030 € à 960 € en 2024
Le prix de souscription était de 1 000 € de 2016 à 2018, 1 015 € en 2019 et 2020, 1 030 € de 2021 à 2023. Il a été ramené à 960 € en 2024, soit −6,8 %, et n'a pas bougé depuis. La valeur de reconstitution est passée de 968,73 € fin 2024 à 961,23 € fin 2025, puis à 936,08 € au 30 juin 2026 : le prix de 960 € se situe désormais 2,6 % au-dessus, dans le tunnel réglementaire de ±10 %.
Notre règle de sélection écarte toute SCPI dont le prix de part a baissé de façon significative, jusqu'à ce que la valeur de reconstitution se stabilise. Sur les autres points, Eurovalys ne coche aucune case d'exclusion : capital variable, taux d'occupation financier de 88,79 %, et une société de gestion, Advenis REIM, dont nous distribuons deux autres SCPI, Eden et Elialys.
Les assemblées générales des 27 mai et 10 juin 2026 ont approuvé la division par vingt de la valeur nominale, effective au 1er octobre 2026 : une part de 960 € devient vingt parts de 48 €, sans changement de valeur pour l'associé.
Ce que la SCPI a distribué
Le dividende brut par part a été de 48,10 € en 2021, 47,08 € en 2022, 51,94 € en 2023, 47,98 € en 2024 et 47,84 € en 2025, soit un taux de distribution 2025 de 4,98 % sur le prix de 960 €, dont 0,27 % de fiscalité allemande payée par la SCPI pour le compte de l'associé. Le TRI sur 10 ans est de 4,14 %.
Au deuxième trimestre 2026, la distribution brute est de 11,28 € par part (11,01 € nets de fiscalité allemande), versée le 4 août 2026 ; la société de gestion « anticipe une distribution nette en 2026 autour de 45 € par part », montant qu'elle qualifie elle-même de non garanti.
Liquidité : la collecte compense tout juste les retraits
En 2025, 17 484 parts ont été souscrites et 17 484 retraits compensés : la collecte nette est nulle et le nombre de parts est figé à 990 601 depuis 2024. Au deuxième trimestre 2026, 2 897 parts ont été souscrites et autant retirées ; le nombre de parts en attente de retrait est passé de 6 752 fin septembre 2025 à 11 439 au 30 juin 2026, soit 1,2 % du capital.
Au 30 juin 2026, l'endettement représente 35,81 % de la valeur de réalisation (ratio ASPIM), la durée ferme moyenne des baux est de 4,90 ans et le taux d'occupation financier de 88,79 %, dont 9,08 % de locaux vacants en recherche de locataire. Deux promesses de vente ont été signées au trimestre, que la société de gestion détaillera au bulletin suivant.
Les frais de la SCPI Eurovalys
Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.
Source : Bulletin trimestriel n° 44 (T2 2026), « Frais », p. 10 : souscription 11,4 % TTI (960 € − 850,56 € de valeur de retrait = 109,44 € = 11,4 %), gestion 12 % TTI des produits locatifs HT, acquisition/cession d'actif 1,44 % TTI max ; rapport annuel 2025, p. 13 : commission de souscription 11,4 % TTI prélevée sur la prime d'émission. Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.
Ce que nous retenons à la place
Dans la même famille (Bureaux), les SCPI de notre sélection — capital variable, prix de part stable ou revalorisé, chiffres vérifiés au bulletin.
Vous détenez déjà des parts de Eurovalys ?
Garder, arbitrer, transmettre : ça se regarde avec votre fiscalité et votre horizon, pas avec un classement. Un échange de 30 minutes, gratuit et sans engagement, avec un conseiller agréé.
Prendre rendez-vous →SCPI Select ne distribue pas la SCPI Eurovalys. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital et les revenus ne sont pas garantis. Données à titre informatif, ne constituant pas un conseil en investissement. Les autres SCPI du marché.