SCPI Primopierre

Les chiffres publiés par Praemia REIM

Sources : prix d'exécution, valeur de reconstitution, capitalisation et associés au 30/06/2026 : bulletin T2 2026, p. 3 ; taux d'occupation financier : p. 4 ; taux de distribution 2025 : p. 2 (Praemia REIM France) ; dernier prix de souscription 115 € : bulletin T4 2025, p. 3. Documents lus le 21/09/2026.

Primopierre, en quelques lignes

Primopierre est une SCPI de bureaux créée en 2008, gérée par Praemia REIM France (ex-Primonial REIM). Son patrimoine — 55 immeubles et 560 492 m² au 30 juin 2026 — est investi à 94 % en bureaux, à 89 % en Île-de-France (57,5 % hors Paris, 31,2 % à Paris). Elle compte 35 503 associés et 18 948 080 parts ; depuis janvier 2026, ses parts ne s'échangent plus que sur un marché secondaire.

Capital suspendu, parts à 40 € sur le marché secondaire

L'assemblée générale extraordinaire du 7 janvier 2026 a suspendu temporairement la variabilité du capital. Depuis, les parts s'échangent par confrontation mensuelle des ordres d'achat et de vente, sur la base d'un prix d'exécution. La première confrontation a eu lieu le 26 mars 2026 à 45 € net vendeur pour 171 parts ; les trois suivantes (30 avril, 28 mai, 25 juin) se sont établies à 40,00 € net vendeur, soit 43,92 € frais inclus pour l'acheteur, pour 1 756, 2 021 puis 2 959 parts. L'acheteur supporte une commission de 4 % HT (4,8 % TTC) plus les droits d'enregistrement.

Le dernier prix de souscription, avant la suspension, était de 115 € au 31 décembre 2025, pour une valeur de retrait de 105,51 €. À cette date, 2 190 372 parts étaient en attente de retrait, soit 11,6 % du capital. Au 30 juin 2026, 146 937 parts sont en attente de cession sur le marché secondaire.

Au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution est de 81,75 € et la valeur de réalisation de 70,76 €, après des expertises en baisse de 5,9 % sur le semestre et de 12,3 % sur un an. Le prix d'exécution de 40 € se situe donc 51 % sous la valeur de reconstitution : c'est le prix auquel l'offre et la demande se sont rencontrées, pas une valeur d'expertise. Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable, où la sortie se fait par retrait auprès de la société de gestion ; Primopierre en est sortie le 7 janvier 2026.

Ce que la SCPI a distribué

Le taux de distribution 2025 est de 3,62 %, rapporté au prix de part acquéreur moyen de 2024 selon la définition du bulletin, dont 6,39 % de revenus non récurrents. La performance globale annuelle 2025 ressort à −5,11 %. Le TRI sur 5 ans (2021-2025) est de −8,00 %, sur 10 ans de −0,04 %.

En 2026, deux acomptes de 0,90 € par part ont été versés (30 avril et 31 juillet), composés de 0,82 € de revenus locatifs et 0,08 € de revenus financiers. La société de gestion attribue « la baisse structurelle de la distribution » à la vacance, à un environnement « hyper compétitif » sur les négociations de baux et au coût de l'endettement, qui représente 41,3 % des actifs au 30 juin 2026.

Le patrimoine : 18,3 % de locaux vacants

Le taux d'occupation financier est de 81,7 % au 30 juin 2026 : 73,3 % de locaux occupés, 6,7 % sous franchise ou mis à disposition d'un futur locataire, 1,7 % vacants sous promesse de vente et 18,3 % vacants en recherche de locataires. Sur le trimestre, 10 nouveaux baux ont été signés pour 6 999 m² et 1 198 k€ de loyers, tandis que 30 372 m² ont été libérés, représentant 9 347 k€ de loyers. La durée ferme moyenne des 315 baux est de 3,38 ans.

Aucune acquisition ni cession n'a été conclue au deuxième trimestre ; deux actifs étaient sous promesse de vente au 30 juin. Les produits de cessions sont affectés au remboursement des banques. Les premiers locataires sont RTE (7,2 % des loyers), Thales (6,9 %), Re:Sources France (5,4 %), Faurecia (4,9 %) et la SNCF (4,0 %). Le bulletin signale aussi que la holding du groupe Praemia a pris à bail deux étages de l'immeuble l'Usinerie à Clichy le 1er mars 2026, « à des conditions conformes au marché », locaux occupés en partie par Praemia REIM France à compter du 10 août 2026.

Les frais de la SCPI Primopierre

Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.

Source : Bulletin trimestriel T2 2026, « Caractéristiques de la SCPI » p. 6 et marché secondaire p. 7. Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.

Ce que nous retenons à la place

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