Theoreim, société de gestion : ses SCPI, ses frais, notre avis 2026
Le pur-player de la logistique européenne
Theoreim est une société de gestion indépendante fondée en 2021, spécialisée dans l'immobilier logistique européen. Elle gère LOG IN, une SCPI logistique et activité labellisée ISR, investie dans 6 pays européens (Espagne, Italie, Royaume-Uni, Allemagne, Pologne, Irlande) avec un TD 2025 de 6,21 % et 247,7 M€ d'encours.
La logistique européenne : un secteur structurellement porteur
L'e-commerce génère une demande croissante et durable en entrepôts et plateformes de distribution du dernier kilomètre. LOG IN capitalise sur cette tendance en investissant exclusivement dans ce segment à travers l'Europe. La demande locative logistique reste structurellement supérieure à l'offre dans les grandes métropoles européennes, ce qui soutient les loyers et maintient les TOF élevés.
LOG IN : une exposition logistique pure en Europe
LOG IN est investie en activité et production (65 %), logistique (30 %) et laboratoires (5 %), en Espagne (32 %), Italie (26 %), Royaume-Uni (20 %), Allemagne (11 %), Pologne (8 %) et Irlande (3 %), elle offre une diversification géographique optimale sur le secteur. Le TOF est à 100 % et la SCPI est labellisée ISR, répondant aux exigences ESG des investisseurs responsables.
Un acteur récent mais crédible
Fondée en 2021, Theoreim est une société de gestion récente. Son équipe est issue des grands acteurs de l'immobilier logistique européen, ce qui lui donne une expertise sectorielle reconnue. Avec 247,7 M€ sous gestion depuis 2022, la croissance est solide et le modèle validé par le marché.
Les frais pratiqués par Theoreim
Relevés dans les documents officiels de la société de gestion. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.
| SCPI | Souscription | Gestion annuelle | Sortie |
|---|---|---|---|
| LOG IN | 12 % TTC | 10 % HT · 12 % si collecte < 5 M€ | 100 € HT par opération |
Le détail des cinq postes, acquisition et cession d'actif comprises, figure sur chaque fiche SCPI. « Non prévue » signifie que le document de la société de gestion ne prévoit aucune commission à ce titre.
Les SCPI de Theoreim dans notre sélection
La politique de prix de Theoreim
Chaque société de gestion fixe le prix de ses parts par rapport à la valeur de reconstitution de son patrimoine, dans un tunnel réglementaire de ±10 %. Certaines le collent à cette valeur et l'ajustent régulièrement, d'autres laissent l'écart se creuser. Voici où se situe Theoreim.
Les parts de Theoreim se souscrivent en moyenne −3,4 % sous la valeur de reconstitution de leur patrimoine, un écart plus large que la moyenne du catalogue (−3,00 %). Cet écart est un constat sur les dernières valeurs publiées : il ne préjuge d'aucune décision future sur le prix, que la société de gestion prend seule.
Bulletins trimestriels
Derniers bulletins d'information publiés par Theoreim, SCPI par SCPI.
Prix de part porté de 255 € à 259 € au 01/11/2026 (+1,57 %) · capitalisation 253,7 M€ au 30/09/2026 · TOF 100 % · 21 immeubles dans 6 pays · 6 805 associés · distribution 3,90 €/part brut au T3 · aucune part en attente de retrait · valeur de reconstitution 268,12 € au 30/09/2026.
Acquisition d'un entrepôt du dernier kilomètre à Grenade (Espagne), la plus importante depuis la création · capitalisation 247,7 M€ · 21 immeubles dans 6 pays · TOF 100 % · valeur de reconstitution 268,05 € au 30/06/2026.
TD 6,21 % en 2025 · performance globale 8,21 % · capitalisation 240,8 M€ au 31/03/2026 · 5 731 associés · logistique et activités en Europe.
Les bulletins trimestriels (BTI) sont des documents réglementaires publiés dans les 45 jours suivant la clôture du trimestre.
- Exposition logistique et activité en Europe
- Diversification optimale : 6 pays européens
- Labellisée ISR — répond aux critères ESG des investisseurs responsables
- TOF de 100 % au 30/06/2026
- Concentration sectorielle : activité et logistique — risque de retournement du secteur
- Société de gestion récente (2021) : peu d'historique sur un cycle complet
- TD de 6,21 % modéré vs d'autres SCPI de la sélection
Questions fréquentes sur Theoreim
Pourquoi investir dans la logistique plutôt que des bureaux ou commerces ?
La logistique est l'un des rares segments immobiliers dont la demande est en croissance structurelle grâce à l'e-commerce. Les taux d'occupation restent élevés, les baux sont souvent longs (5-10 ans) et les loyers progressent régulièrement. Le capital et les revenus restent non garantis.
LOG IN est-elle labellisée ISR ?
Oui, LOG IN est labellisée ISR (Investissement Socialement Responsable), le label public français de référence. Cette certification valide la prise en compte de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans la sélection et la gestion des actifs.
Theoreim est-elle agréée par l'AMF ?
Oui, Theoreim est une société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF. L'équipe fondatrice est composée d'experts reconnus de l'immobilier logistique européen issus des grands fonds d'investissement.
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