Bureaux · France et EuropeHors sélection · Prix de part en baisseSCPI Efimmo 1
Le prix de part a été ramené de 237 € à 212 € le 4 décembre 2023 (−10,5 %) et la valeur de reconstitution continue de reculer : 202,47 € fin 2024, 197,32 € fin 2025, expertises en baisse de 2,4 % au premier semestre 2026. Le dividende est passé de 11,38 € en 2021 à 8,95 € en 2025, et 466 115 parts sont en attente de retrait au 30 juin 2026, soit 5,7 % du capital.
Source : Rapport annuel 2025 d'Efimmo 1, p. 9 et 31 du PDF ; bulletin trimestriel n° 155 (T2 2026), p. 1 et 5. Fiche vérifiée le 21/09/2026. Nous ne distribuons pas cette SCPI ; les chiffres ci-dessous sont donnés à titre d'information, tels que publiés par sa société de gestion.
Les chiffres publiés par Sofidy
Sources : prix de part, capitalisation, parts et parts en attente au 30/06/2026 : bulletin trimestriel n° 155, p. 5 ; taux de distribution 2025 et taux d'occupation financier : p. 1 et 4 (Sofidy) ; valeur de reconstitution au 31/12/2025 : rapport annuel 2025, p. 9 du PDF. Documents lus le 21/09/2026.
Efimmo 1, en quelques lignes
Efimmo 1 est une SCPI de bureaux à capital variable créée en 1987 et gérée par Sofidy (groupe Tikehau Capital). Son patrimoine — 237 immeubles et 1 405 unités locatives, 1 616 M€ de valeur au 30 juin 2026 — est majoritairement constitué de bureaux à Paris, dans les métropoles régionales et dans de grandes villes européennes, avec une poche de commerces, d'hôtels et de logistique d'environ 27 %. Elle compte 21 557 associés pour une capitalisation de 1,74 Md€.
Un prix ramené de 237 € à 212 €, et une valeur de reconstitution qui recule
Le prix de souscription était de 237 € au 1er janvier 2021, 2022 et 2023. Il a été ramené à 212 € le 4 décembre 2023, soit −10,5 %, pour une valeur de retrait de 190,80 €. Il est maintenu depuis : 212 € au 30 juin 2026, avec 377 parts souscrites et 377 parts retirées par compensation sur le trimestre.
La valeur de reconstitution est passée de 202,47 € par part fin 2024 à 197,32 € fin 2025 ; au premier semestre 2026, les expertises ont encore reculé de 2,4 %, « impactées par l'ajustement des valeurs des actifs de grande taille situés en périphérie et peu liquides ». Le prix de 212 € se situe 7,4 % au-dessus de la valeur de reconstitution de fin 2025, dans le tunnel réglementaire de ±10 %.
Notre règle de sélection écarte toute SCPI dont le prix de part a baissé, jusqu'à ce que la valeur de reconstitution se stabilise — et ici elle baisse encore. Ce n'est pas un jugement sur la gestion, qui a réalisé au deuxième trimestre 9 relocations et renouvellements sur près de 8 000 m² (1,6 M€ de loyers annuels) et cédé 5,1 M€ d'actifs au premier semestre à des prix supérieurs de 4,1 % aux expertises.
Ce que la SCPI a distribué
Le dividende par part a baissé chaque année : 11,38 € en 2021, 11,36 € en 2022, 10,62 € en 2023, 10,33 € en 2024, 8,95 € en 2025 (8,40 € de dividende ordinaire et 0,56 € de dividendes exceptionnels). Le taux de distribution 2025 est de 4,44 % brut de fiscalité (4,23 % net) sur le prix de 212 €, égal à la performance globale annuelle puisque le prix n'a pas varié.
Pour 2026, la société de gestion « envisage une fourchette prévisionnelle » de 8,00 € à 8,60 € par part, « non garantie ». Les acomptes des premier et deuxième trimestres 2026 sont de 2,01 € chacun, contre 2,10 € par trimestre en 2025.
La liquidité : 466 115 parts en attente de retrait
Au 30 juin 2026, 466 115 parts sont en attente de retrait, soit 5,7 % des 8 213 814 parts. Au deuxième trimestre, la collecte s'est limitée à 79 924 € et les retraits compensés à 71 932 €. Un fonds de remboursement, décidé par l'assemblée générale du 5 juin 2024 et alimenté par les cessions d'actifs, complète la compensation ; en 2025, 76 662 parts nouvelles ont permis de réduire d'autant la file d'attente.
Le taux d'occupation financier moyen du deuxième trimestre 2026 est de 86,88 % (87,5 % en moyenne sur 2025), la vacance portant sur 256 unités locatives. Les loyers encaissés sur le trimestre s'élèvent à 23,7 M€. Les cessions sécurisées pour les prochains mois représentent 22 M€.
Les frais de la SCPI Efimmo 1
Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.
Source : Rapport annuel 2025, art. 15 des statuts (p. 84 du PDF) : gestion 10 % HT, souscription 10 % HT (212 € − 190,80 € = 21,20 € vérifié au bulletin T2 2026 p. 5), arbitrage 2,5 % HT ; frais de dossier 100 € (p. 85). Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.
Ce que nous retenons à la place
Dans la même famille (Bureaux), les SCPI de notre sélection — capital variable, prix de part stable ou revalorisé, chiffres vérifiés au bulletin.
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