SCPI Comète ou Epsicap Explore ?
Deux SCPI, deux stratégies. On compare Comète (Alderan) et Epsicap Explore (Epsicap REIM) sur les critères qui comptent vraiment, chiffres à jour à l'appui, pour vous aider à choisir en 2026.
- Comète (Alderan) : Diversifiée · International. taux de distribution 2025 de 9,00 %, accessible dès 5 000 €, taux d'occupation solide (99,6 %).
- Epsicap Explore (Epsicap REIM) : Diversifiée · Europe. taux de distribution 2025 de objectif 6,50 %, sans frais d'entrée, accessible dès 1 000 €, taux d'occupation solide (98,8 %).
- Deux SCPI de qualité aux profils complémentaires. Il n'y a pas de « meilleure » dans l'absolu : le bon choix dépend de votre objectif (rendement, fiscalité, horizon, diversification). Beaucoup d'investisseurs choisissent d'ailleurs de combiner les deux.
Comète vs Epsicap Explore : le face-à-face
Nos analyses des sociétés de gestion : Alderan et Epsicap REIM.
Chiffres issus des derniers bulletins trimestriels et notes d'information AMF, à vérifier dans la documentation officielle avant toute décision. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures ; le capital n'est pas garanti et la liquidité est limitée.
Classes d'actif et territoires
- Commerce26 %
- Bureaux21 %
- Actifs mixtes17 %
- Hôtellerie14 %
- Autres22 %
- Royaume-Uni46,9 %
- Canada14 %
- Espagne13,2 %
- Pays-Bas10 %
- Autres15,9 %
- Logistique & activité58 %
- Hôtellerie & loisirs37 %
- Bureaux4 %
- Commerces1 %
- Royaume-Uni54 %
- Pologne46 %
Alors, Comète ou Epsicap Explore ?
Aucune des deux n'est « meilleure » dans l'absolu. Elles ne répondent simplement pas au même objectif.
- viser le revenu le plus élevé des deux, avec 9,00 % distribués en 2025
- un patrimoine orienté commerce (26 %), là où l'autre est ailleurs
- confier la gestion à Alderan
- investir sans frais d'entrée à amortir, ce qui pèse surtout si l'horizon n'est pas très long
- commencer avec un ticket réduit, l'entrée se fait dès 1 000 €
- un patrimoine orienté logistique & activité (58 %), là où l'autre est ailleurs
Comète et Epsicap Explore se complètent bien plus qu'elles ne s'opposent : deux sociétés de gestion différentes, donc deux équipes, deux réseaux d'acquisition et deux politiques de prix. Détenir les deux répartit le risque sur deux patrimoines, deux calendriers d'acquisition et deux politiques de distribution, là où une seule ligne concentre tout sur un seul gérant. C'est d'ailleurs ce que font la plupart des épargnants que nous accompagnons : ils n'arbitrent pas entre les deux, ils dosent.
Le bon dosage, lui, dépend de votre fiscalité, de votre horizon et de ce que vous détenez déjà. C'est exactement ce qu'un premier échange permet de cadrer.
Les frais, face à face
Cinq postes relevés dans les documents officiels de chaque société de gestion. La souscription se paie une fois, la gestion chaque année, et la sortie au moment où l'on revend. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.
| Poste | Comète | Epsicap Explore |
|---|---|---|
| Souscription | 10 % | 0 % |
| Gestion annuelle | 11 % HT | 12 % HT |
| Acquisition d'actif | 1 % HT | 6 % HT |
| Retrait ou cession de parts | 150 € HT de frais de dossier | 4,17 % HT (5 % TTC) si retrait avant 5 ans · 6 % à la charge du vendeur sur le marché secondaire |
| Cession d'actif | 1 % HT | non prévue — « toute autre rémunération ne peut être qu'exceptionnelle » (p. 19) |
« Non prévue » signifie que le document de la société de gestion ne prévoit aucune commission à ce titre. Relevés le 30 août 2026.
Approfondir le secteur
investir dans les entrepôts en SCPI : le marché du dernier kilomètre, les critères de sélection et notre sélection du secteur.
notre dossier sur les SCPI de commerces : commerce de proximité et retail parks, leurs loyers et leur résistance.
Questions fréquentes
Le choix entre Comète (Alderan, Diversifiée · International) et Epsicap Explore (Epsicap REIM, Diversifiée · Europe) dépend de votre objectif. Comète affiche un TD 2025 de 9,00 % pour un ticket dès 5 000 €, Epsicap Explore un TD de objectif 6,50 % dès 1 000 €. Comparez surtout la valeur de reconstitution face au prix, le taux d'occupation et le coût total sur la durée, pas seulement le rendement affiché.
Oui. Combiner deux SCPI de profils différents diversifie le patrimoine (secteurs, pays, gestionnaires) et lisse le risque. Un conseiller SCPI agréé Select peut vous aider à doser l'allocation selon votre situation.
Un conseiller agréé vous aide à choisir selon votre situation, gratuitement et sans engagement.