Les SCPI qui collectent le plus (2022-2025) : le grand basculement
En trois ans, la collecte des SCPI a été divisée par trois… puis a rebondi. Mais surtout, elle a changé de mains : l'argent est parti vers une nouvelle génération de SCPI européennes diversifiées. Voici qui rafle la mise, et ce que ça vous dit avant d'investir.
La collecte divisée par trois, puis un rebond
La collecte nette mesure l'argent neuf qui entre dans les SCPI, une fois déduits les retraits. C'est le meilleur thermomètre de la confiance des épargnants. Et ce thermomètre a plongé avant de remonter :
Collecte nette du marché SCPI, en milliards d'euros. Source : ASPIM-IEIF. La collecte 2025 (4,6 Md€) est en hausse de 29 % sur 2024, mais reste loin du record de 2022.
La cause de la chute est connue : la remontée brutale des taux d'intérêten 2022-2023 a forcé la revalorisation à la baisse de nombreuses SCPI de bureaux françaises. Les épargnants ont fui… mais pas les SCPI en général. Ils ont changé de cheval.
Le vrai sujet : la collecte a changé de mains
Derrière la baisse globale, il s'est passé quelque chose de plus intéressant : une rotation massive vers une nouvelle génération de SCPI. En 2024, les SCPI diversifiées ont capté 68 % des souscriptions brutes, et une poignée de fonds a raflé le reste : une douzaine de SCPI concentrent 73 % de la collecte, et les 4 premiers gestionnaires en pèsent plus de la moitié.
Les 4 SCPI qui raflent la collecte
Le classement 2025 de la collecte nette (source ASPIM / bilans de gestionnaires) :
100 % zone euro hors France, diversifiée. Leader de la collecte deux années de suite.
Voir notre avis sur Transitions Europe →Sans frais d'entrée, diversifiée Europe. La référence de la nouvelle génération.
Voir notre avis sur Iroko Zen →La pionnière des SCPI européennes, track record le plus long du groupe.
Voir notre avis sur Corum Origin →Diversifiée internationale, montée en puissance rapide.
Voir notre avis sur Comète →Chiffres de collecte nette 2025 (Transitions Europe ≈ 560 M€, Iroko Zen ≈ 513 M€), à jour des derniers bilans publiés. À recouper avec les bulletins trimestriels de chaque société de gestion.
Mon avis de conseiller : la collecte n'est pas un gage de qualité
Voici où j'apporte un regard que les classements bruts ne vous donnent pas. Suivre la collecte, c'est suivre la mode. Or trois points méritent votre vigilance :
La plupart de ces SCPI ont moins de 5 ans. Leurs rendements élevés sont réels, mais pas encore éprouvés sur un cycle immobilier complet. Un TD à deux chiffres aujourd'hui n'est pas une promesse pour demain.
Si une douzaine de fonds captent 73 % de la collecte, beaucoup d'épargnants finissent avec les 3 ou 4 mêmes SCPI. Mettre tout son capital sur les stars du moment, c'est renoncer à la diversification qui fait la sécurité des SCPI.
Deux SCPI au même rendement affiché peuvent donner un net très différent selon la fiscalité (française vs européenne) et votre TMI. C'est ce calcul qui doit guider le choix, pas le montant collecté.
Quelles SCPI ont vraiment leur place dans VOTRE patrimoine ?
Au-delà du classement de la collecte, je construis avec vous une allocation adaptée à votre fiscalité et à vos objectifs. Conseil indépendant, 0 commission, 0 engagement.
ORIAS N° 23007083 · Conseil indépendant · 0 € de frais
