SCPI Optimale

Les chiffres publiés par Consultim AM

Sources : prix de souscription et de retrait, valeurs de reconstitution et de réalisation au 30/06/2026 : bulletin d'information du 2e trimestre 2026, p. 6 ; capitalisation et associés : p. 4 ; parts émises, retirées et en attente : p. 5 ; patrimoine et endettement : p. 7 ; taux d'occupation financier : p. 9 ; minimum de souscription et visa : p. 11 (Consultim Asset Management) ; taux de distribution 2025 (sur 250 €), PGA, hausse du prix au 31/12/2025 et valeur de reconstitution au 31/12/2025 : rapport annuel 2025, p. 4 et 12 ; taux d'occupation financier au 31/12/2025 : p. 9. Documents lus le 28/09/2026.

Optimale, en quelques lignes

Optimale est une SCPI diversifiée à capital variable créée en 2020 et gérée par Consultim Asset Management, investie uniquement en France, dans onze régions : 40 actifs au 30 juin 2026 pour 104,6 M€ investis, à 37,9 % en bureaux, 30,8 % en commerces, 26,4 % en locaux d'activité et logistique et 4,9 % en santé et éducation. Elle compte 1 687 associés pour une capitalisation de 96 M€ ; ses associés ont approuvé en juin 2026 le transfert de sa gestion à Aestiam.

Pourquoi elle n'est pas dans notre sélection

SCPI Select ne distribue pas Optimale. La SCPI a obtenu le visa AMF n° 20-14 le 21 juillet 2020 ; elle est à capital variable et son prix de souscription est de 255 € depuis le 31 décembre 2025, contre 250 € auparavant (+2 %). Le prix de retrait est de 229,50 € et le minimum de première souscription de 6 parts, soit 1 530 €. Au 30 juin 2026, le prix se situe 4,3 % sous la valeur de reconstitution de 266,34 €, et aucune part n'est en attente de retrait : au deuxième trimestre, 10 062,55 parts ont été émises et 1 392 retirées.

L'assemblée générale mixte du 24 juin 2026 a approuvé le changement de société de gestion : Aestiam doit racheter Consultim Asset Management puis en absorber le patrimoine, l'intégration étant annoncée « au cours du second semestre ». Selon le rapport annuel, le groupe Consultim conserverait l'exclusivité de la commercialisation de la SCPI auprès de ses réseaux partenaires.

Ce que la SCPI a distribué

En 2025, Optimale a distribué un taux de 6,50 % du prix de 250 € au 1er janvier, après 6,51 % en 2024, 6,02 % en 2023 et 5,52 % en 2021 et 2022. Avec la hausse du prix à 255 € au 31 décembre, la performance globale annuelle 2025 est de 8,50 %. La société de gestion affiche un objectif de taux de distribution compris entre 5 % et 6 % sur la durée de placement recommandée de 10 ans : c'est un objectif, il n'est pas garanti.

Les dividendes sont versés chaque mois. Au deuxième trimestre 2026, ils ont totalisé 3,95 € par part, contre 3,90 € au premier trimestre.

Le patrimoine : 40 actifs en régions, TOF de 91,16 %

La stratégie repose sur des actifs de moins de 10 M€ chacun, 2,6 M€ en moyenne au 30 juin 2026. Fin 2025, le patrimoine était réparti dans onze régions, les Pays de la Loire (22 %) et la Nouvelle-Aquitaine (15 %) en tête. En juin 2026, la SCPI a acquis pour 3,5 M€ un ensemble commercial neuf de 2 365 m² à Belz (Morbihan), loué à Action et Espace des Marques. L'endettement bancaire représente 17,21 % de la valeur d'expertise au 30 juin 2026.

Le taux d'occupation financier est passé de 95,31 % fin 2025 à 91,16 % au 30 juin 2026 : 8,84 % des loyers potentiels correspondent à des locaux vacants. Le site de Wavrin a été libéré en début d'année après la liquidation de son locataire, et la société de gestion prépare le repositionnement de l'actif de Vern-sur-Seiche ; en juillet 2026, elle a reloué près de 4 000 m² à Cholet à Transports France Alliance, avec un engagement ferme de dix ans.

Les frais de la SCPI Optimale

Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.

Source : Note d'information d'Optimale (visa AMF n° 20-14, mise à jour du prix de part de décembre 2025), chapitre III « Frais », p. 17-18 : souscription 10 % HT (12 % TTC) du montant de chaque souscription, prime d'émission incluse, soit 25,50 € par part sur 255 € (prix de retrait 229,50 €, note p. 11 ; bulletin T2 2026, p. 11) ; gestion 10 % HT (12 % TTC) maximum des produits locatifs HT et produits financiers nets encaissés ; acquisition et cession d'actifs 1,5 % HT (1,8 % TTC) maximum du prix hors taxes, droits et frais, la commission sur les acquisitions ne s'appliquant pas aux acquisitions consécutives à de nouvelles souscriptions ; suivi des travaux 3 % HT (3,60 % TTC) maximum ; cession de parts sans intervention de la société de gestion ou transmission à titre gratuit : droit fixe de 75 € HT (90 € TTC) indexé chaque 1er janvier ; marché secondaire : 6 % HT à la charge du vendeur sur le prix total payé par l'acquéreur hors droits d'enregistrement.. Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.

Ce que nous retenons à la place

Dans la même famille (Diversifiée), les SCPI de notre sélection — capital variable, prix de part stable ou revalorisé, chiffres vérifiés au bulletin.