SCPI Déficitimmo
Déficitimmo est une SCPI fiscale « déficit foncier » à capital fixe : la quote-part des travaux, ciblée à 55 % de la souscription, s'impute sur les revenus fonciers puis sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, à condition de conserver les parts au moins 3 ans après l'année de souscription. L'avantage ne se transmet pas et la note d'information ne prévoit de sortie qu'à la dissolution, fin 2036 ; aucune part ne s'est échangée au 31 décembre 2025. Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable.
Source : Note d'information de Déficitimmo (visa AMF n° 23-02, juin 2025), p. 3 et 9 ; bulletin semestriel n° 8 (Aroxys), p. 3 et 8 ; rapport annuel 2025, p. 10. Fiche vérifiée le 28/09/2026. Nous ne distribuons pas cette SCPI ; les chiffres ci-dessous sont donnés à titre d'information, tels que publiés par sa société de gestion.
Les chiffres publiés par Aroxys
Sources : prix de souscription (900 €, 1 000 € de 2022 à 2024) : note d'information (visa AMF n° 23-02, juin 2025), p. 16 et 21, et rapport annuel 2025, p. 10 ; associés (139), parts (3 068), caractéristiques : bulletin semestriel n° 8 (2e semestre 2025), p. 3 ; capitaux collectés, loyers 2025 et absence de dividende : p. 4 ; taux d'occupation financier (99,53 % au 31/12/2025, sur les seuls lots livrés de Béziers) : p. 4, et rapport annuel 2025, p. 15 ; patrimoine, foncier et travaux : bulletin p. 5 et rapport annuel p. 12 ; chantiers : bulletin p. 6-7 et rapport annuel p. 13-14 ; livraisons prévisionnelles : rapport annuel p. 14 ; résultat : p. 16 ; valeurs au 31/12/2025 : p. 19-20 ; réduction de capital : p. 43 et 54, et note p. 16 ; nouvelle période de souscription (projet) : p. 61-62 ; régime fiscal, exemple et frais : note p. 3, 9 et 30-31 (Aroxys). Aucune capitalisation au prix en vigueur publiée. Documents lus le 28/09/2026.
Déficitimmo, en quelques lignes
Déficitimmo est une SCPI fiscale « déficit foncier » à capital fixe gérée par Aroxys, immatriculée en décembre 2021 et ouverte au public en mars 2023. Elle achète des logements et commerces anciens de centre-ville à rénover : au 31 décembre 2025, 10 logements, 1 local commercial et 1 garage, soit 460 m² à Béziers, Chambéry, Nancy, Niort et Toulon, dont seuls le commerce et le garage de Béziers sont loués. Elle compte 139 associés pour 3 068 parts.
Une SCPI de déficit foncier : l'avantage se prend à la souscription
Déficitimmo relève du régime de droit commun des déficits fonciers (articles 31 I-1° et 156 I-3° du CGI) : la quote-part des travaux de restauration, ciblée à 55 % du prix de souscription, s'impute sur les revenus fonciers de l'associé, puis sur son revenu global dans la limite de 10 700 € par an, l'année de la souscription. Dans l'exemple de la note d'information, pour 50 parts à 900 € et un contribuable imposé à 45 % ayant des revenus fonciers, l'économie d'impôt et de prélèvements sociaux est de 34,21 % de la souscription. L'associé doit conserver ses parts au moins 3 ans après l'année de souscription, sous peine de perdre l'avantage.
Cet avantage ne se transmet pas avec les parts : la note d'information prévient que le marché secondaire devrait être « quasi inexistant » et que l'associé ne peut espérer récupérer son argent qu'à la dissolution, fin 2036, plus environ un an de liquidation. Aucune part ne s'est échangée au 31 décembre 2025. Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable, où la sortie se fait par retrait auprès de la société de gestion : une SCPI fiscale à capital fixe en sort par construction. Ce n'est pas un jugement sur sa gestion.
Cinq chantiers, deux lots loués
Le patrimoine représente 544 454 € de foncier et 1 630 196 € de travaux TTC. Seuls le local commercial et le garage de Béziers, livrés en 2021, sont loués : 14 318 € de loyers en 2025. Le taux d'occupation financier de 99,53 % porte sur ces seuls lots livrés ; les 10 logements sont en travaux. Le rapport annuel prévoit les livraisons à Niort au premier trimestre 2027, à Chambéry et à Nancy au premier semestre 2028, à Toulon, acquis fin 2025, au premier trimestre 2029.
Deux chantiers ont pris du retard. À Chambéry, le contrat de promotion immobilière a été résilié pour « difficultés dans l'exécution du chantier » ; une expertise judiciaire est en cours et un nouvel intervenant est recherché. À Nancy, chantier engagé en juin 2022, l'association syndicale a mandaté un cabinet d'avocats pour remplacer certains prestataires. À Niort, l'avancement atteignait environ 25 % fin 2025, conforme au calendrier selon la société de gestion.
Prix, valeurs et frais
Le résultat est négatif chaque année depuis 2022 (−30,84 € par part en 2025) et aucun dividende n'a été versé. En juin 2025, l'assemblée générale a réduit le capital de 275 602,97 € pour absorber les pertes cumulées, en ramenant le nominal de 880 € à 770,50 €, et a fixé le prix de souscription à 900 € au lieu de 1 000 €. Au 31 décembre 2025, la valeur vénale des immeubles est de 2 276 500 € ; la valeur de réalisation est de 777,52 € par part (−3,14 % sur un an) et la valeur de reconstitution de 884,17 € (−2,02 %). Les capitaux collectés atteignent 2 638 247 €.
La période de souscription s'est close le 31 décembre 2025. Le rapport annuel soumettait à l'assemblée du 22 juin 2026 l'ouverture d'une seconde période, jusqu'au 31 décembre 2027 ; son adoption n'est pas publiée à ce jour. La commission de souscription est de 12 % TTC, la commission de gestion de 10 % HT des recettes locatives encaissées, auxquelles s'ajoutent 1 % HT de suivi des travaux et 0,5 % HT sur les acquisitions et cessions d'immeubles.
Les frais de la SCPI Déficitimmo
Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.
Source : Note d'information de Déficitimmo (visa AMF n° 23-02 du 07/03/2023, mise à jour juin 2025), chapitre III « Frais », p. 30 (pages du fichier PDF = pages imprimées) : commission de souscription de 12 % TTC du produit de toute souscription, prime d'émission comprise (10,50 % TTI de frais de collecte + 1,25 % HT soit 1,50 % TTC de frais de recherche d'investissements) ; commission de gestion de 10 % HT (12 % TTC) des recettes locatives hors taxes encaissées ; p. 31 : suivi et pilotage des travaux 1 % HT (1,20 % TTC) du montant des travaux réalisés, acquisition ou cession d'actifs 0,5 % HT (0,6 % TTC) du prix hors taxes, droits et frais, cession de parts via le registre 4,50 % HT (5,40 % TTC) du prix de cession à la charge du cessionnaire, droits d'enregistrement de 5 %, 150 € HT (180 € TTC) par cessionnaire hors registre. Même commission de souscription p. 21 et sur la page de la SCPI (aroxys.com, lue le 28/09/2026) ; 108 € par part de 900 € dans l'exemple p. 9. Le bulletin semestriel n° 8 (p. 8) écrit « 90 € HT (soit 10 % HT) » : contradictoire, non repris.. Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.
Ce que nous retenons à la place
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