Donner des parts de SCPI à ses enfants : mode d'emploi
La donation de parts est plus simple qu'une donation immobilière, mais elle a ses formalités propres. Voici les cinq étapes, dans l'ordre, et les deux erreurs qui reviennent le plus souvent.
Ce que dit la règle fiscale, en deux chiffres
Chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant sans droits de donation, et cet abattement se reconstitue tous les 15 ans. Pour les petits-enfants, il est de 31 865 € par grand-parent, sur la même périodicité (service-public.gouv.fr).
Ces montants n'ont rien de propre aux SCPI, ils valent pour tous les biens. Ce qui change avec les parts, c'est la capacité à les remplir au centime près, et à recommencer proprement quinze ans plus tard.
Les cinq étapes
La plupart des SCPI prévoient une clause d'agrément. La donation en ligne directe est presque toujours acceptée, souvent même dispensée d'agrément, mais la procédure doit être respectée : formulaire propre à la société, pièces d'identité, parfois délai d'instruction. C'est la première démarche, pas la dernière.
C'est la vraie décision, et elle est irréversible. Pleine propriété si l'enfant a besoin des revenus maintenant. Nue-propriété si vous voulez transmettre le capital tout en gardant les loyers votre vie durant. Le second cas réduit fortement l'assiette taxable.
C'est ici que les SCPI prennent l'avantage sur l'immobilier direct. On divise l'abattement disponible par la valeur de la part, et on donne ce nombre exact. Si la part vaut 250 €, l'abattement de 100 000 € correspond à 400 parts, au parent et à l'enfant près.
Le notaire rédige, calcule les droits éventuels et procède à l'enregistrement. Son intervention devient indispensable dès qu'il y a démembrement, plusieurs enfants, ou une volonté d'équilibrer avec d'autres donations déjà consenties.
L'étape que l'on oublie. Tant que la société de gestion n'a pas mis à jour son registre des associés, la donation n'est pas opposable et les dividendes continuent de partir sur l'ancien compte. C'est une formalité, mais elle conditionne tout le reste.
Les deux erreurs qui coûtent cher
L'acte est signé, tout le monde pense l'affaire réglée, et les dividendes continuent de tomber sur le compte du donateur pendant des mois. Au-delà du désordre comptable, cela brouille la preuve de la donation. Tant que le registre des associés n'est pas à jour, la transmission n'est pas opposable à la société de gestion.
L'abattement se reconstitue tous les 15 ans, et dans un montage démembré la valeur de la nue-propriété augmente avec l'âge du donateur. Deux mécaniques qui vont dans le même sens : chaque année d'attente coûte quelque chose. Commencer à 55 ans permet deux cycles complets, commencer à 75 ans n'en permet qu'un.
Pleine propriété ou nue-propriété : comment trancher
La question n'est pas fiscale en premier lieu, elle est personnelle : avez-vous besoin des revenus de ces parts ?
- · vous n'avez pas besoin de ces revenus
- · l'enfant en a l'usage maintenant, études ou apport
- · vous voulez que l'affaire soit close, sans montage à suivre
- · les revenus complètent votre retraite
- · le patrimoine dépasse les abattements disponibles
- · vous voulez transmettre plus, à droits égaux
Le second cas est le plus fréquent, et sa mécanique mérite d'être comprise avant de signer : le barème, l'exemple chiffré et les limites sont détaillés dans notre article dédié.
Comprendre le démembrement viager →Questions fréquentes
Les statuts de la plupart des SCPI prévoient une clause d'agrément pour les transmissions de parts. En pratique, la donation en ligne directe, d'un parent vers un enfant, est très rarement refusée, et de nombreuses SCPI en dispensent expressément. Il faut néanmoins prévenir la société de gestion en amont et respecter sa procédure : elle seule inscrit le nouveau titulaire sur le registre des associés, et tant que ce n'est pas fait, la donation n'est pas opposable.
Non, pas au sens strict. Le don manuel suppose une remise de la main à la main, ce qui n'a pas de sens pour des parts inscrites sur un registre. La transmission suppose un écrit et une inscription au registre des associés tenu par la société de gestion. En pratique, l'acte notarié est la voie normale, et devient indispensable dès que la donation est démembrée ou concerne plusieurs enfants.
Cela dépend de ce que vous avez donné. Si vous donnez la pleine propriété, l'enfant perçoit les dividendes dès l'entrée en jouissance et les déclare à son nom. Si vous ne donnez que la nue-propriété, vous conservez l'usufruit et continuez de percevoir l'intégralité des revenus, que vous restez seul à déclarer. Ce point doit être écrit noir sur blanc dans l'acte, et signalé à la société de gestion pour que les versements partent au bon endroit.
Rien n'oblige à attendre, mais l'abattement de 100 000 € entre un parent et un enfant ne se reconstitue qu'au bout de 15 ans. Une seconde donation faite avant ce délai s'ajoute à la première pour le calcul des droits, et la fraction qui dépasse l'abattement est taxée au barème. D'où l'intérêt de commencer tôt : à 55 ans, on peut envisager deux cycles complets d'abattement, à 75 ans un seul.
Le calcul dépend de votre âge, du nombre d'enfants, de ce que vous avez déjà donné et des revenus dont vous avez besoin. Nous le posons avec vous, chiffres à l'appui, avant tout rendez-vous chez le notaire.
En parler trente minutes →Abattements de 100 000 € (parent vers enfant) et 31 865 € (grand-parent vers petit-enfant), renouvelables tous les 15 ans : service-public.gouv.fr. Barème de l'usufruit selon l'âge : article 669 du Code général des impôts. Les clauses d'agrément et les modalités d'inscription au registre varient d'une SCPI à l'autre : se reporter aux statuts et à la note d'information. Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les SCPI présentent un risque de perte en capital et de liquidité.
