Démembrement viager de SCPI : la transmission la plus efficace
Vous gardez les revenus jusqu'à votre dernier jour. Vos enfants deviennent pleinement propriétaires à votre décès, sans payer un euro de droit supplémentaire. Ce n'est ni une optimisation limite ni un montage exotique : c'est écrit dans le Code général des impôts.
Le principe en une phrase
Vous coupez la propriété de vos parts en deux. Vous donnez la nue-propriétéà vos enfants, et vous conservez l'usufruit, c'est-à-dire le droit de percevoir les loyers, votre vie durant. Les droits de donation ne sont calculés que sur la nue-propriété, jamais sur la valeur totale.
Puis, à votre décès, l'usufruit s'éteint. Vos enfants récupèrent la pleine propriété sans aucune taxation nouvelle. L'article 1133 du Code général des impôts est explicite : la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt lorsqu'elle résulte du décès de l'usufruitier.
Le barème légal, article 669 du CGI
La répartition ne se négocie pas. Elle dépend d'un seul paramètre : votre âge au jour de la donation. Plus vous donnez tôt, plus votre usufruit vaut cher, donc moins la nue-propriété transmise pèse dans le calcul des droits.
| Âge de l'usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans ◆ | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans ◆ | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
◆ Les deux tranches où se décident la plupart des transmissions. Source : article 669 I du Code général des impôts.
Un exemple chiffré, et ce qu'il montre vraiment
Prenons un couple de 68 ans, deux enfants, 400 000 € de parts de SCPI. À cet âge, l'usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 %.
Le couple continue de percevoir l'intégralité des revenus des 400 000 € de parts. À son décès, les enfants deviennent pleins propriétaires de la totalité, sans droits.
Et voici ce que l'exemple montre au-delà du chiffre : en pleine propriété, ces 400 000 € auraient consommé 200 000 € d'abattement par enfant, soit la totalité de ce dont ils disposaient. En nue-propriété, ils n'en consomment que 120 000 €. Il reste 80 000 € par enfant pour une future donation, et l'abattement se reconstituera entièrement quinze ans plus tard.
Pourquoi les SCPI s'y prêtent mieux qu'un bien immobilier
La société de gestion verse les dividendes à l'usufruitier, sans que personne ait à gérer quoi que ce soit. Sur un bien démembré détenu en direct, la répartition des charges et des travaux entre usufruitier et nu-propriétaire est une source de conflit classique.
On donne exactement le nombre de parts qui remplit l'abattement, ni plus ni moins. Sur un immeuble, il faut donner une quote-part indivise, avec tous les inconvénients que cela suppose.
Pas de locataire, pas de travaux à arbitrer, pas de vacance à gérer. L'usufruitier encaisse, la société de gestion s'occupe du reste. C'est un avantage réel quand le démembrement est consenti à un âge avancé.
Chacun reçoit un nombre de parts, pas une fraction de mur. Au décès, il n'y a rien à partager ni à évaluer : la répartition a déjà été faite.
Les limites, qu'il faut connaître avant de signer
L'exonération de l'article 1133 ne joue que si la réunion résulte du décès ou de l'expiration du terme. Si vous renoncez à votre usufruit par anticipation, ou si vous convenez d'y mettre fin, le droit de mutation redevient exigible. On ne défait pas un démembrement sans conséquence.
La cession des parts en pleine propriété exige l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire. Si vous avez besoin du capital, et pas seulement des revenus, le démembrement vous bloque.
À 68 ans, la nue-propriété vaut 60 %. À 72 ans, elle vaut 70 %. Attendre quatre ans peut faire basculer une opération de zéro droit à plusieurs milliers d'euros. Le calendrier n'est pas un détail.
Les SCPI ne garantissent ni le capital ni le rendement, et la revente des parts dépend du marché. Le démembrement organise la transmission d'un actif, il ne le sécurise pas.
Questions fréquentes
Par le barème de l'article 669 du Code général des impôts, qui dépend uniquement de l'âge de l'usufruitier au jour de la donation. Entre 61 et 70 ans révolus, l'usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 %. Entre 71 et 80 ans, l'usufruit tombe à 30 % et la nue-propriété monte à 70 %. Ce barème est légal et forfaitaire : il ne se négocie pas et ne dépend ni du rendement de la SCPI ni de la durée réelle de l'usufruit.
Non. L'article 1133 du Code général des impôts prévoit que la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt lorsqu'elle résulte du décès de l'usufruitier ou de l'expiration du temps fixé. Le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans nouvelle taxation, quelle que soit la valeur atteinte par les parts entre-temps. C'est le cœur de l'intérêt du montage.
Le démembrement viager dure jusqu'au décès de l'usufruitier et se valorise selon l'âge, par le barème de l'article 669 I du CGI. Le démembrement temporaire est fixé pour une durée déterminée et se valorise à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, indépendamment de l'âge. Le viager sert la transmission familiale ; le temporaire sert plutôt à acheter de la nue-propriété décotée pour se constituer un capital à terme.
C'est possible mais fiscalement coûteux, et c'est le piège du montage. L'article 1133 du CGI ne dispense de droits que si la réunion résulte du décès de l'usufruitier ou de l'expiration du terme. Si l'usufruitier renonce à son usufruit ou si les parties conviennent d'y mettre fin par anticipation, le droit de mutation devient exigible sur la convention. Un démembrement se décide donc pour aller jusqu'au bout.
Quelques mois peuvent faire changer de tranche et modifier sensiblement le résultat. Nous chiffrons votre situation exacte, avec le nombre de parts, votre âge et les abattements déjà consommés, avant que vous ne décidiez quoi que ce soit.
Faire chiffrer mon démembrement →Barème de l'usufruit viager selon l'âge : article 669 I du Code général des impôts. Usufruit à durée fixe évalué à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans : article 669 II. Absence de droits lors de la réunion de l'usufruit à la nue-propriété par décès ou expiration du terme, et exigibilité du droit de mutation en cas de réunion anticipée : article 1133. Abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans : service-public.gouv.fr. Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les SCPI présentent un risque de perte en capital et de liquidité.
