SCPI Affinités Pierre

Les chiffres publiés par Groupama Gan REIM

Sources : prix de souscription (225 € depuis le 02/03/2026, 252 € en 2025), capitalisation, associés, taux de distribution 2025 et date d'immatriculation : bulletin d'information n° 29 (1er semestre 2026), p. 2 ; taux d'occupation financier du 1er semestre 2026 et répartition du patrimoine : p. 3 ; distribution 2026, valeurs de réalisation et de reconstitution 2023-2026 et marché des parts : p. 5 (Groupama Gan REIM) ; TRI et composition du dividende 2025 : rapport annuel 2025, p. 22 ; minimum de 5 parts : note d'information du 10/06/2026, p. 17. Documents lus le 28/09/2026.

Affinités Pierre, en quelques lignes

Affinités Pierre est une SCPI diversifiée créée en 2015 à l'initiative du groupe Groupama et gérée par Groupama Gan REIM, à capital variable depuis le 2 mars 2026. Au 30 juin 2026, son patrimoine est investi à 63,7 % en bureaux, 23,5 % en commerces et 10,9 % en logistique, en régions (48 %), en Île-de-France (26 %) et en Europe (26 %, dont Bruxelles et Budapest). Elle compte 11 869 associés pour une capitalisation de 660 M€.

Un prix ramené de 252 € à 225 € en 2026

Jusqu'en 2025, Affinités Pierre était une SCPI à capital fixe qui ouvrait des augmentations de capital successives ; la sixième a été close le 7 janvier 2026, après avoir collecté près de 74 M€ sur une enveloppe de 150 M€. Le 28 janvier 2026, une assemblée générale extraordinaire a approuvé à plus de 99,5 % des voix sa conversion en SCPI à capital variable, effective le 2 mars 2026. Le même jour, le prix de souscription est passé de 252 €, son niveau sur toute l'année 2025, à 225 €, soit −10,7 %, et le prix de retrait a été fixé à 202,50 €.

Selon le rapport annuel, ce prix a été ajusté « en stricte adéquation avec la valeur du patrimoine expertisée au 31 décembre 2025 » : la valeur de reconstitution était alors de 228,26 €, et l'ancien prix de 252 € la dépassait de 10,4 %, hors du tunnel réglementaire de ±10 %. Elle est de 224,24 € au 30 juin 2026, le prix de 225 € se situant 0,3 % au-dessus. La valeur de réalisation a suivi le même chemin : 213,41 € fin 2023, 197,94 € fin 2025, 193,91 € au 30 juin 2026.

Notre règle de sélection écarte toute SCPI dont le prix de part a baissé de façon significative, jusqu'à ce que la valeur de reconstitution se stabilise. Ce n'est pas un jugement sur la gestion. SCPI Select ne distribue pas Affinités Pierre.

Ce que la SCPI a distribué

En 2025, Affinités Pierre a versé 10,08 € par part, soit un taux de distribution de 4,00 % sur le prix de 252 € ; le prix n'ayant pas varié dans l'année, la performance globale annuelle est aussi de 4,00 %. Ce dividende provient à 96,4 % du résultat courant, à 1,3 % d'une plus-value de cession et à 2,3 % de l'impact de la fiscalité. Le TRI publié au 31 décembre 2025 est de 0,51 % sur 5 ans et de 2,75 % sur 10 ans.

Au premier semestre 2026, la SCPI a versé 2,46 € par part au titre du premier trimestre et 2,50 € au titre du deuxième, soit 4,96 €, contre 5,00 € au premier semestre 2025 (2,44 € et 2,56 €). Rapportés au nouveau prix de 225 €, ces montants ne constituent pas un taux de distribution annuel, qui ne sera connu qu'à la clôture de l'exercice.

Le patrimoine : bureaux, commerces et logistique, 26 % hors de France

Le taux d'occupation financier est de 92,9 % au premier semestre 2026, après un point bas de 92,4 % au second semestre 2025 ; 7,1 % des loyers potentiels correspondent à des locaux vacants en recherche de locataire, notamment à Budapest et à Villeneuve-d'Ascq. À Lyon, l'immeuble Le Lumen, quai Perrache, fait l'objet d'une expertise judiciaire sur des désordres affectant le bâtiment ; son locataire Cardinal Workside, affilié au promoteur, est parti le 26 février 2026 et un nouveau bail a été signé le lendemain avec LUMN. La dette bancaire est de 50,4 M€ au 30 juin 2026, soit un ratio de 9,02 % de la valeur du patrimoine.

Aucune acquisition ni cession n'a eu lieu au premier semestre 2026 ; en 2025, la SCPI avait vendu un retail park à Maubeuge-Hautmont pour 6,1 M€. Au troisième trimestre 2026, elle a acquis un entrepôt commercial à Bormujos, près de Séville, loué à Obramat (groupe Adeo), pour 20 M€ acte en main, et une plateforme de messagerie à Stryków, en Pologne, louée à DPD, pour 26,6 M€. Au premier semestre, 21 733 parts ont été créées et 20 271 retirées, pour une collecte nette de 836 591 €.

Les frais de la SCPI Affinités Pierre

Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.

Source : Note d'information du 10/06/2026 (visa AMF n° 26-03), chapitre III « Commissions », p. 35-37 : gestion 10 % HT (12 % TTC) des produits locatifs HT encaissés directement ou indirectement et des produits financiers nets ; souscription 10 % TTC maximum du montant souscrit (7 % TTI de frais de collecte et 2,5 % HT, soit 3 % TTC, de frais de recherche des actifs), soit 22,50 € TTC par part sur 225 € (bulletin n° 29, p. 2 ; prix de retrait 202,50 €) ; cession à titre gratuit ou décès 135 € HT (162 € TTC), gré à gré 100 € HT (120 € TTC), droits d'enregistrement de 5 % ; marché secondaire, s'il était mis en place, 5 % HT (6 % TTC) du prix d'exécution à la charge de l'acquéreur ; aucune commission d'acquisition d'actifs ; cession d'actifs 2 % HT (2,40 % TTC) du prix net vendeur à compter du sixième exercice ; suivi des travaux 2 % HT maximum du montant HT des travaux (AG du 27/06/2019).. Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.

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