Votre banque vous propose une SCPI
Il existe 232 SCPI en France. Un réseau bancaire en distribue généralement quelques-unes, souvent gérées par une société de son propre groupe. Ce n'est pas un scandale, c'est un modèle de distribution — mais cela vaut la peine de le savoir avant de signer. Trois questions suffisent à savoir où vous mettez les pieds : combien de SCPI au catalogue, qui les gère, et quels frais pour quel service. Les frais d'une SCPI étant fixés par sa société de gestion, ils sont les mêmes quel que soit le distributeur.
Le point de départ : 232 SCPI existent
Le marché français compte 232 SCPI pour 89,1 Md€ de capitalisation (source : ASPIM). Elles n'ont ni la même stratégie, ni les mêmes frais, ni les mêmes performances. Sur les 51 que nous suivons, les taux de distribution 2025 s'étalent de 4,06 % à 15,27 %, avec une médiane à 6,50 %.
Autrement dit, l'écart entre deux SCPI est considérable. La question n'est donc pas « faut-il investir en SCPI ? » mais « dans laquelle, et pourquoi celle-là ? ». C'est précisément à cette question que les trois suivantes permettent de répondre.
Les trois questions
C'est la question la plus simple et la plus révélatrice. Un distributeur en architecture ouverte sélectionne dans l'ensemble du marché ; un réseau intégré distribue d'abord les produits de son groupe.
Aucune des deux réponses n'est disqualifiante en soi. Mais si l'on vous propose une seule SCPI, vous ne recevez pas une sélection : vous recevez un catalogue. Pour situer, notre propre sélection compte 51 SCPI de 32 sociétés de gestion.
Une société de gestion filiale du distributeur n'est pas un problème en soi — certaines gèrent très bien. Mais vous avez le droit de savoir si celui qui vous conseille et celui qui gère votre argent appartiennent à la même maison.
Ce que vous cherchez derrière cette question : la SCPI vous est-elle proposée parce qu'elle vous convient, ou parce qu'elle est au catalogue ? Une réponse précise et documentée est bon signe. Une réponse évasive aussi, dans l'autre sens.
Trois niveaux : les frais de souscription à l'entrée (couramment de 0 à 12 %), les frais de gestion annuels prélevés sur les loyers, et parfois une commission de retrait en cas de sortie anticipée. Sur notre sélection, 9 SCPI sur 51ne prélèvent aucun frais d'entrée.
Le point que peu d'épargnants connaissent : ces frais sont fixés par la société de gestion, pas par le distributeur. Ils sont donc identiques que vous passiez par votre banque ou par un conseiller agréé. Vous ne payez pas plus cher pour être mieux conseillé — c'est la rémunération du conseiller qui change de source, pas votre facture.
Comment lire les réponses
Un interlocuteur qui répond précisément aux trois, chiffres à l'appui, fait son travail — qu'il soit en banque ou indépendant. Un interlocuteur qui élude la question des frais, ou qui ne sait pas dire combien de SCPI il distribue, vous renseigne aussi, autrement.
Et si la réponse ne vous convainc pas, rien ne vous engage. Souscrire des parts de SCPI ailleurs que dans votre banque ne suppose ni de changer de compte, ni de clôturer quoi que ce soit. C'est une opération indépendante de votre banque au quotidien. Beaucoup d'épargnants gardent leur banque pour leurs comptes et leurs crédits, et font appel à un conseiller agréé pour leurs placements.
Notre position, dite clairement
Nous ne gérons aucune SCPI et nous n'appartenons à aucune société de gestion, et nous sommes rémunérés par les sociétés de gestion sur les frais de souscription existants — sans surcoût pour vous. Cela ne fait pas de nous un juge impartial, et vous devez appliquer les trois questions ci-dessus à notre égard aussi.
Nos réponses : 51 SCPI, 32 sociétés de gestion, aucune filiale, et les frais de chaque SCPI sont affichés sur sa fiche. Vous pouvez les vérifier dans notre catalogue avant même de nous parler.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement en parts de SCPI comporte un risque de perte en capital et un risque de liquidité ; les revenus ne sont pas garantis. Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.
Questions fréquentes
Peut-on acheter des SCPI dans sa banque ?
Oui. La plupart des réseaux bancaires distribuent des SCPI, en direct ou dans un contrat d'assurance vie. La question n'est pas de savoir si c'est possible, mais quelle est l'étendue du choix proposé : il existe 232 SCPI en France, et un réseau bancaire en distribue généralement quelques-unes, souvent gérées par une société du même groupe. Ce n'est ni illégal ni malhonnête : c'est un modèle de distribution. Mais cela signifie que la SCPI qu'on vous propose est celle du catalogue, pas nécessairement celle qui correspond le mieux à votre situation.
Quels frais paie-t-on sur une SCPI ?
Trois familles de frais coexistent. Les frais de souscription, prélevés à l'entrée, vont couramment de 0 à 12 % selon la SCPI — sur notre sélection de 51 SCPI, 9 n'en prélèvent aucun. Les frais de gestion, prélevés chaque année sur les loyers encaissés, se situent le plus souvent entre 8 et 14 % TTC des loyers. Certaines SCPI dites « sans frais » appliquent en contrepartie une commission de retrait en cas de sortie anticipée. Point essentiel : ces frais sont fixés par la société de gestion et sont identiques quel que soit le distributeur. Vous ne payez donc pas plus cher en passant par un conseiller agréé.
Un conseiller agréé a-t-il vraiment plus de choix qu'une banque ?
Cela dépend du conseiller, et c'est une question qu'il faut lui poser directement. Un conseiller en architecture ouverte n'est lié à aucune société de gestion et peut donc sélectionner dans l'ensemble du marché. À titre d'exemple, notre sélection compte 51 SCPI issues de 32 sociétés de gestion différentes. Un réseau bancaire, lui, distribue en priorité les produits de son groupe. Le bon réflexe est le même dans les deux cas : demander combien de SCPI sont proposées, de combien de sociétés de gestion, et qui rémunère le conseiller.
Faut-il quitter sa banque pour investir en SCPI ?
Non, et la question est mal posée. Investir en SCPI ailleurs que dans sa banque ne suppose ni de changer de compte courant, ni de clôturer quoi que ce soit. Une souscription de parts de SCPI est une opération indépendante de votre banque au quotidien. Vous pouvez parfaitement conserver votre banque pour vos comptes et vos crédits, et faire appel à un conseiller agréé pour vos placements. Beaucoup d'épargnants fonctionnent ainsi.
