SCPI Novapierre Résidentiel

Les chiffres publiés par PAREF Gestion

Sources : prix d'exécution, valeur de reconstitution, associés et taux de distribution 2025 au 30/06/2026 : bulletin trimestriel n° 119-1, p. 3 ; taux d'occupation financier : p. 5 ; capitalisation au prix d'exécution majoré des frais au 31/12/2025 : rapport annuel 2025, chiffres clés (PAREF Gestion). Documents lus le 21/09/2026.

Novapierre Résidentiel, en quelques lignes

Novapierre Résidentiel est une SCPI de capitalisation à capital variable créée en 1996 sous le nom Pierre 48 et gérée par PAREF Gestion. Elle détient 135 immeubles et 617 appartements, principalement à Paris et en région parisienne, souvent occupés ou démembrés et achetés décotés, et ne distribue pas de revenu courant : sa performance vient des plus-values de cession. Depuis le 1er avril 2025, son capital est suspendu et ses parts s'échangent sur un marché secondaire.

Capital suspendu, parts à 711 € sur le marché secondaire

À compter du 1er avril 2025, la société de gestion a suspendu temporairement la variabilité du capital, conformément à la décision de l'assemblée générale extraordinaire du 20 décembre 2024. La suspension a entraîné l'annulation des parts en attente de retrait et la création d'un marché secondaire par confrontation mensuelle des ordres. Le dernier prix de souscription, en vigueur depuis le 1er juin 2023, était de 1 664 € ; la commission de souscription ne s'applique plus.

Au deuxième trimestre 2026, 87, 77 puis 83 parts ont été échangées, à un prix d'exécution hors frais de 700,36 € (30 avril, 31 mai) puis 711,00 € (30 juin), soit 780,68 € frais inclus pour l'acheteur, qui supporte une commission de 4 % HT maximum. Au 30 juin, 191 parts étaient à la vente et 1 330 à l'achat sans être exécutées. Le bulletin qualifie lui-même ce prix de « niveau bien inférieur à la valeur de réalisation » de 1 248,84 € ; la valeur de reconstitution est de 1 503,72 €.

Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable, où la sortie se fait par retrait auprès de la société de gestion. Celle-ci indique « examiner les conditions d'un éventuel retour à la variabilité du capital » et accélère son programme de cessions pour rétablir la liquidité.

Une SCPI de capitalisation : des plus-values, pas de loyers distribués

Novapierre Résidentiel ne distribue aucun revenu courant : elle verse des plus-values de cession, de façon exceptionnelle. Par part et en brut : 31 € en 2021, 35,50 € en 2022, rien en 2023, 20 € en 2024, 25 € en 2025 — soit un taux de distribution 2025 de 1,50 % sur le prix de 1 664 €, entièrement issu des plus-values. La performance globale annuelle 2025 est de −41,53 %, chiffre que le bulletin attribue à « la mise en place d'un marché secondaire ». Les TRI au 31 décembre 2025 sont de −9,73 % sur 5 ans, −2,46 % sur 10 ans et +1,11 % sur 15 ans.

Au deuxième trimestre 2026, 15 lots ont été vendus pour près de 5,5 M€, à des prix supérieurs de 4,6 % en moyenne à leur dernière valeur d'expertise, dégageant une plus-value brute d'environ 4 M€. Une promesse d'acquisition en démembrement a été signée sur deux appartements du quartier Monceau à Paris.

Le patrimoine : 617 appartements, valorisation stable

Au 30 juin 2026, le patrimoine est estimé à 297,4 M€ (135 immeubles, 39 168 m², 921 lots dont 617 appartements), stable sur six mois à périmètre constant. Il est situé à 77 % à Paris, 20,4 % en région parisienne et 2,6 % à Nice. La dette bancaire s'élève à 43,4 M€, soit 14,6 % de la valeur d'expertise.

Le taux d'occupation financier est de 89,8 % au deuxième trimestre 2026 : 73,3 % de locaux occupés, 15,4 % vacants en travaux ou chiffrage, 1,1 % vacants sous promesse de vente, 10,2 % vacants. Cinq nouveaux baux ont été signés et onze appartements libérés sur le trimestre ; les loyers encaissés s'élèvent à 1,4 M€.

Les frais de la SCPI Novapierre Résidentiel

Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.

Source : Bulletin trimestriel n° 119-1 (T2 2026), « Principaux frais et commissions », p. 8 ; rapport annuel 2025, art. 21 des statuts, p. 49 du PDF. Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.

Ce que nous retenons à la place

Dans la même famille (Résidentiel), les SCPI de notre sélection — capital variable, prix de part stable ou revalorisé, chiffres vérifiés au bulletin.