SCPI EDR Europa ou Iroko Atlas ?
Deux SCPI, deux stratégies. On compare EDR Europa (Edmond de Rothschild REIM) et Iroko Atlas (Iroko) sur les critères qui comptent vraiment, chiffres à jour à l'appui, pour vous aider à choisir en 2026.
- EDR Europa (Edmond de Rothschild REIM) : Diversifiée · Europe. taux de distribution 2025 de 8,75 %, accessible dès 5 050 €, taux d'occupation solide (100 %).
- Iroko Atlas (Iroko) : Diversifiée · International. taux de distribution 2025 de 9,41 %, sans frais d'entrée, accessible dès 5 000 €, taux d'occupation solide (98,11 %).
- Deux SCPI de qualité aux profils complémentaires. Il n'y a pas de « meilleure » dans l'absolu : le bon choix dépend de votre objectif (rendement, fiscalité, horizon, diversification). Beaucoup d'investisseurs choisissent d'ailleurs de combiner les deux.
EDR Europa vs Iroko Atlas : le face-à-face
Nos analyses des sociétés de gestion : EdR REIM et Iroko.
Chiffres issus des derniers bulletins trimestriels et notes d'information AMF, à vérifier dans la documentation officielle avant toute décision. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures ; le capital n'est pas garanti et la liquidité est limitée.
Classes d'actif et territoires
- Locaux d'activités45 %
- Commerce25 %
- Logistique12 %
- Hôtellerie10 %
- Autres8 %
- Pays-Bas50 %
- Allemagne22 %
- Royaume-Uni21 %
- France7 %
- Commerces34,1 %
- Locaux d'activité24,6 %
- Bureaux17,6 %
- Entrepôts13,2 %
- Autres10,5 %
- Royaume-Uni26,6 %
- Pologne21,3 %
- Espagne13,4 %
- Pays-Bas11,7 %
- Autres27 %
Alors, EDR Europa ou Iroko Atlas ?
Aucune des deux n'est « meilleure » dans l'absolu. Elles ne répondent simplement pas au même objectif.
- la régularité des loyers : 100 % du patrimoine est loué, contre 98,11 %
- miser sur Pays-Bas, première zone du portefeuille avec 50 %
- un patrimoine orienté locaux d'activités (45 %), là où l'autre est ailleurs
- viser le revenu le plus élevé des deux, avec 9,41 % distribués en 2025
- investir sans frais d'entrée à amortir, ce qui pèse surtout si l'horizon n'est pas très long
- acheter en dessous de la valeur du patrimoine : le prix est −7,4 % sous la valeur de reconstitution
EDR Europa et Iroko Atlas se complètent bien plus qu'elles ne s'opposent : deux sociétés de gestion différentes, donc deux équipes, deux réseaux d'acquisition et deux politiques de prix. Détenir les deux répartit le risque sur deux patrimoines, deux calendriers d'acquisition et deux politiques de distribution, là où une seule ligne concentre tout sur un seul gérant. C'est d'ailleurs ce que font la plupart des épargnants que nous accompagnons : ils n'arbitrent pas entre les deux, ils dosent.
Le bon dosage, lui, dépend de votre fiscalité, de votre horizon et de ce que vous détenez déjà. C'est exactement ce qu'un premier échange permet de cadrer.
Les frais, face à face
Cinq postes relevés dans les documents officiels de chaque société de gestion. La souscription se paie une fois, la gestion chaque année, et la sortie au moment où l'on revend. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.
| Poste | EDR Europa | Iroko Atlas |
|---|---|---|
| Souscription | 12 % TTC | 0 % |
| Gestion annuelle | 12,6 % TTC | 14,4 % TTC |
| Acquisition d'actif | 1,50 % TTC | 4 % HT (4,8 % TTC) |
| Retrait ou cession de parts | 5 % HT à la charge de l'acheteur via la SdG | 5 % HT (6 % TTC) si parts détenues depuis moins de 5 ans |
| Cession d'actif | 1,50 % TTC, uniquement en cas de plus-value nette fiscale | 4 % HT (arbitrage) |
« Non prévue » signifie que le document de la société de gestion ne prévoit aucune commission à ce titre. Relevés le 30 août 2026.
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Questions fréquentes
Le choix entre EDR Europa (Edmond de Rothschild REIM, Diversifiée · Europe) et Iroko Atlas (Iroko, Diversifiée · International) dépend de votre objectif. EDR Europa affiche un TD 2025 de 8,75 % pour un ticket dès 5 050 €, Iroko Atlas un TD de 9,41 % dès 5 000 €. Comparez surtout la valeur de reconstitution face au prix, le taux d'occupation et le coût total sur la durée, pas seulement le rendement affiché.
Oui. Combiner deux SCPI de profils différents diversifie le patrimoine (secteurs, pays, gestionnaires) et lisse le risque. Un conseiller SCPI agréé Select peut vous aider à doser l'allocation selon votre situation.
Un conseiller agréé vous aide à choisir selon votre situation, gratuitement et sans engagement.