Stratégie21 juin 2026 · mis à jour le 29 octobre 2026·11 min de lecture

SCPI résidentielles 2026 : la liste des 76 et notre avis

Nous suivons 76 SCPI résidentielles en 2026. Une seule est dans notre sélection : Kyaneos Pierre, 4,35 % distribués en 2025. Les 75 autres sont des SCPI de logement hors sélection, pour la plupart fiscales, dont 24 en liquidation : la liste complète est plus bas.

SCPI résidentielles suivies

4,35 %

TD 2025 de Kyaneos Pierre, dans notre sélection

SCPI de logement en liquidation

8 ans

Horizon minimum recommandé

Résidentiel vs tertiaire : les deux grandes familles de SCPI

Le marché des SCPI repose sur deux grandes catégories d'actifs. Les SCPI tertiaires investissent dans l'immobilier professionnel : bureaux, commerces, entrepôts logistiques, actifs de santé. Ce sont historiquement les plus nombreuses et les mieux connues des investisseurs.

Les SCPI résidentielles constituent une catégorie distincte : elles investissent dans des logements destinés à la location longue durée, des résidences étudiantes ou des résidences seniors. Leur fonctionnement est identique à celui de toute SCPI, collecte de parts, mutualisation du risque, versements trimestriels, mais leur logique économique diffère fondamentalement.

SCPI tertiaire

+Bureaux, commerces, entrepôts
+Locataires : entreprises
+Baux commerciaux 3/6/9 ans
+Rendements plus élevés (5 à 7 %)
+Plus sensible au cycle économique

SCPI résidentielle

+Logements, résidences étudiantes, seniors
+Locataires : particuliers, étudiants
+Baux d'habitation (1 à 3 ans)
+Rendements souvent plus bas que le tertiaire
+Demande structurelle, peu cyclique

Complémentarité, pas opposition

Les deux familles ne s'excluent pas. Un portefeuille SCPI équilibré peut combiner tertiaire européen pour le rendement et résidentiel pour la stabilité. C'est précisément cette diversification de sources de loyers qui réduit la volatilité d'ensemble.

Pourquoi le résidentiel revient en force en 2026

Après des années où les SCPI de bureaux et de commerces dominaient les portefeuilles, le résidentiel regagne du terrain. Plusieurs dynamiques structurelles expliquent ce retour en grâce.

La crise du logement s'accélère

La France construit chaque année près de 500 000 logements de moins que ce dont elle a besoin. Les mises en chantier ont chuté de 20 % entre 2022 et 2025, sous l'effet de la hausse des taux de crédit, du coût des matériaux et du resserrement des permis de construire. Cette pénurie soutient mécaniquement les loyers et réduit les risques de vacance.

La tension locative dans les métropoles et les villes moyennes

Dans les grandes métropoles (Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Montpellier), le délai moyen pour trouver un locataire est inférieur à 10 jours. Les villes moyennes attractives (Pau, Annecy, La Rochelle, Bayonne) connaissent la même dynamique. Les SCPI résidentielles bien positionnées bénéficient directement de cette tension.

Le retournement des bureaux renforce l'attrait du résidentiel

Le télétravail et la montée du flex office ont mis sous pression les SCPI de bureaux, notamment celles exposées à la périphérie des grandes villes. Les investisseurs cherchent des alternatives moins exposées aux mutations du marché du travail. Le résidentiel offre une demande locative qui ne dépend pas du dynamisme des entreprises.

Les taux de crédit se stabilisent

Après la montée des taux entre 2022 et 2024, la baisse progressive des taux directeurs de la BCE redonne un attrait relatif aux actifs immobiliers résidentiels. Les investisseurs institutionnels sont revenus sur le marché du logement en 2025, signal que les valorisations ont trouvé un plancher.

Les atouts spécifiques du résidentiel en SCPI

Au-delà du contexte de marché, le résidentiel présente des caractéristiques intrinsèques qui le distinguent du tertiaire sur le plan du risque et de la visibilité des revenus.

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Locataires diversifiés

Un immeuble résidentiel accueille 10, 20 ou 50 locataires individuels. La défaillance d'un seul n'affecte pas significativement le rendement global, contrairement à une SCPI de bureaux où un grand locataire unique représente parfois 30 % des loyers.

📉

Faible corrélation au cycle économique

Les ménages doivent se loger quelle que soit la conjoncture. Le résidentiel résiste mieux aux crises que les bureaux (dont le taux de vacance grimpe en récession) ou les commerces (dont les locataires ferment boutique).

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Rotation locative régulière

Les baux d'habitation (1 à 3 ans) permettent de relouer aux prix du marché plus fréquemment que les baux commerciaux. Dans un contexte de hausse des loyers, cela favorise la revalorisation progressive des revenus distribuables.

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Visibilité sur les loyers

Les loyers résidentiels sont indexés sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL). Cet indice, lié à l'inflation, offre une prévisibilité supérieure à celle des loyers commerciaux, sujets à renégociation et remise en question.

Un point de vigilance : le rendement légèrement plus faible

Les SCPI résidentielles distribuent en général moins que les SCPI tertiaires européennes (Kyaneos Pierre : 4,35 % en 2025). Le résidentiel diversifie mais ne protège pas du risque de prix.

Les SCPI résidentielles disponibles en 2026

L'offre de SCPI résidentielles reste étroite : notre sélection en compte une, 100 % logement.

Kyaneos Pierre

Kyaneos AM

TD 4,35 % (2025)à partir de 2 240 €

Logements, 38 départements

›Logements répartis dans 38 départements (bulletin T2 2026)
›Stratégie ESG forte : rénovation énergétique des biens acquis
›Taux d'occupation financier de 88,9 % au T2 2026
›Capital variable, souscription ouverte en continu

Les 75 autres SCPI résidentielles du marché

Hors de notre sélection, et pour la plupart fiscales : 24 en liquidation, 48 à capital fixe. Chaque nom ouvre sa fiche, relue au dernier document de sa société de gestion.

SCPI Ciloger Habitat 1 à 6 SCPI Multihabitation 2 à 10 SCPI Urban Pierre 1 à 6 SCPI Urban Vitalim 1 à 4 SCPI Urban Prestigimmo 1 à 5 SCPI Renovalys 1 à 7 SCPI Kyaneos Denormandie 2 à 5 SCPI Premely Habitat 1 et 2 SCPI Urban Patrimoine 1 et 2

Afficher les 75 SCPINom, société de gestion, dispositif et statut

SCPI résidentielles hors sélection suivies par SCPI Select
SCPI	Logement	Statut
AEW Ciloger Habitat 6 AEW Patrimoine	Résidentiel · Pinel	Capital fixe
Allianz Domi 1 Allianz Immovalor	Logement Scellier BBC · en liquidation	En liquidation
Allianz Domi 2 Allianz Immovalor	Logement Scellier BBC · en liquidation	En liquidation
Allianz Domi 3 Allianz Immovalor	Logement Pinel · en liquidation	En liquidation
Allianz Domi 4 Allianz Immovalor	Logement Pinel · Île-de-France	Capital fixe
Amundi Défi Foncier Amundi Immobilier	Résidentiel · Déficit foncier	En liquidation
Amundi Défi Foncier 2 Amundi Immobilier	Résidentiel · Déficit foncier	En liquidation
Amundi Sélection Logement Amundi Immobilier	Logement Pinel · Île-de-France	Capital fixe
Ciloger Habitat AEW Patrimoine	Résidentiel · Scellier	En liquidation
Ciloger Habitat 2 AEW Patrimoine	Résidentiel · Scellier BBC	En liquidation
Ciloger Habitat 3 AEW Patrimoine	Résidentiel · Scellier BBC	En liquidation
Ciloger Habitat 4 AEW Patrimoine	Résidentiel · Duflot	En liquidation
Ciloger Habitat 5 AEW Patrimoine	Résidentiel · Pinel	Capital fixe
Corum Patrimoine Résidentiel 1 Corum AM	Logement Scellier BBC · en liquidation	En liquidation
Déficitimmo Aroxys	Résidentiel · déficit foncier	Capital fixe
Domivalor 4 Allianz Immovalor	Logement Scellier · en liquidation	En liquidation
Drouot Estate Immocentre Urban Premium	Résidentiel · Malraux	Capital fixe
Elysées Résidence 5 HSBC REIM	Logement Scellier · Île-de-France et Lyon	Capital fixe
Fructirésidence AEW Patrimoine	Résidentiel · Scellier	En liquidation
Fructirésidence BBC AEW Patrimoine	Résidentiel · Scellier BBC	En liquidation
Grand Paris Pierre Inter Gestion	Résidentiel · déficit foncier · Grand Paris	Capital fixe
Grand Paris Pierre Capitalisation Inter Gestion	Résidentiel · déficit foncier · en liquidation	En liquidation
Grand Paris Résidentiels Inter Gestion	Résidentiel · Grand Paris	Aucune distribution
Kyaneos Denormandie 2 Kyaneos AM	Résidentiel · Denormandie	Capital fixe
Kyaneos Denormandie 3 Kyaneos AM	Résidentiel · Denormandie	Capital fixe
Kyaneos Denormandie 4 Kyaneos AM	Résidentiel · Denormandie	Capital fixe
Kyaneos Denormandie 5 Kyaneos AM	Résidentiel · Denormandie	Capital fixe
LF Grand Paris Habitation La Française REM	Logement Pinel · Grand Paris	Capital fixe
LF Rénovimmo La Française REM	Logement · déficit foncier	Capital fixe
Multihabitation 2 La Française REM	Logement Robien · en liquidation	En liquidation
Multihabitation 3 La Française REM	Logement Robien recentré · en liquidation	En liquidation
Multihabitation 4 La Française REM	Logement Borloo neuf · en liquidation	En liquidation
Multihabitation 5 La Française REM	Logement Scellier · en liquidation	En liquidation
Multihabitation 6 La Française REM	Logement Scellier BBC · en liquidation	En liquidation
Multihabitation 7 La Française REM	Logement Duflot / Pinel · Île-de-France	Capital fixe
Multihabitation 8 La Française REM	Logement Duflot / Pinel · Île-de-France	Capital fixe
Multihabitation 9 La Française REM	Logement Pinel · Île-de-France	Capital fixe
Multihabitation 10 La Française REM	Logement Pinel · Île-de-France	Capital fixe
Novapierre Résidentiel PAREF Gestion	Résidentiel · Paris et région parisienne	Capital variable suspendu
Patrimmo Croissance Impact Praemia REIM	Résidentiel en nue-propriété · France	Capital variable suspendu
Patrimmo Habitation 1 Praemia REIM	Logement Scellier BBC · Île-de-France	Capital fixe
Pierre Investissement 8 Inter Gestion	Résidentiel · Malraux	Capital fixe
Pierre Investissement 9 Inter Gestion	Résidentiel · Malraux	Capital fixe
Premely Habitat Amundi Immobilier	Résidentiel · Scellier	En liquidation
Premely Habitat 2 Amundi Immobilier	Résidentiel · Scellier	En liquidation
Primo 1 FIDUCIAL Gérance	Logement Scellier · Île-de-France	Capital fixe
Renovalys Advenis REIM	Logement Malraux · en liquidation	En liquidation
Renovalys 2 Advenis REIM	Résidentiel · déficit foncier	Capital fixe
Renovalys 3 Advenis REIM	Logement Malraux · en liquidation	En liquidation
Renovalys 4 Advenis REIM	Résidentiel · déficit foncier	Capital fixe
Renovalys 5 Advenis REIM	Résidentiel · déficit foncier	Capital fixe
Renovalys n° 6 Advenis REIM	Résidentiel · déficit foncier	Capital fixe
Renovalys n° 7 Advenis REIM	Résidentiel · déficit foncier	Capital fixe
Renovalys Patrimoine Advenis REIM	Résidentiel · Monuments historiques	Capital fixe
Reximmo Patrimoine Amundi Immobilier	Résidentiel · Malraux	En liquidation
Sofiprime Sofidy	Résidentiel · Paris	Capital fixe
Urban DNO Urban Premium	Résidentiel · Denormandie	Capital fixe
Urban MRX Urban Premium	Résidentiel · Malraux	Capital fixe
Urban Patrimoine Urban Premium	Résidentiel · Scellier	Capital fixe
Urban Patrimoine 2 Urban Premium	Résidentiel · Scellier	Capital fixe
Urban Pierre Urban Premium	Résidentiel · Déficit foncier	Capital fixe
Urban Pierre 2 Urban Premium	Résidentiel · Déficit foncier	Capital fixe
Urban Pierre n°3 Urban Premium	Résidentiel · Déficit foncier	Capital fixe
Urban Pierre n°4 Urban Premium	Résidentiel · Déficit foncier	Capital fixe
Urban Pierre n°5 Urban Premium	Résidentiel · Déficit foncier	Capital fixe
Urban Pierre n°6 Urban Premium	Résidentiel · Déficit foncier	Capital fixe
Urban Prestigimmo Urban Premium	Résidentiel · Malraux	Capital fixe
Urban Prestigimmo 2 Urban Premium	Résidentiel · Malraux	Capital fixe
Urban Prestigimmo n°3 Urban Premium	Résidentiel · Malraux	Capital fixe
Urban Prestigimmo n°4 Urban Premium	Résidentiel · Malraux	Capital fixe
Urban Prestigimmo n°5 Urban Premium	Résidentiel · Malraux	Capital fixe
Urban Vitalim Urban Premium	Résidentiel · Pinel	Capital fixe
Urban Vitalim n°2 Urban Premium	Résidentiel · Pinel	Capital fixe
Urban Vitalim n°3 Urban Premium	Résidentiel · Pinel-Denormandie	Capital fixe
Urban Vitalim n°4 Urban Premium	Résidentiel · Pinel-Denormandie	Capital fixe

Données indicatives 2026. Les taux de distribution peuvent évoluer. Vérifier les bulletins trimestriels des gestionnaires pour les chiffres actualisés.

Comparatif résidentiel vs tertiaire sur 5 critères

Pour orienter votre choix, voici une comparaison directe sur les critères qui comptent vraiment pour un investisseur particulier.

Critère	SCPI résidentielle	SCPI tertiaire
Rendement brut	Souvent plus bas	Souvent plus élevé
Stabilité des loyers	Forte	Variable
Corrélation au cycle éco	Faible	Élevée (bureaux)
Ticket minimum moyen	1 000 à 5 000 €	200 à 5 000 €
Liquidité	Similaire	Similaire

Les valeurs en vert indiquent l'avantage relatif sur chaque critère.

Le bon raisonnement

Choisir entre résidentiel et tertiaire ne revient pas à choisir entre bonne et mauvaise option. Le résidentiel diversifie, il ne protège pas : son prix de part a reculé de 8,6 % en 2025 (ASPIM-IEIF).

Fiscalité des SCPI résidentielles françaises

Les revenus d'une SCPI résidentielle investissant dans des logements nus relèvent du régime des revenus fonciers. Ce régime s'applique à la grande majorité des SCPI résidentielles classiques.

Comment sont imposés vos loyers SCPI résidentiels ?

Loyers perçus

La SCPI vous verse des revenus trimestriels proportionnels à votre quote-part.

Déduction des charges

Les frais de gestion, amortissements et travaux sont déduits au niveau de la SCPI avant distribution.

Déclaration case 4BA

Vous déclarez les revenus fonciers nets en case 4BA de votre déclaration de revenus.

Imposition TMI + 17,2 %

Ces revenus s'ajoutent à vos autres revenus et sont taxés à votre taux marginal d'imposition + prélèvements sociaux.

Tranche marginale	IR	Prélèvements sociaux	Total
TMI 11 %	11 %	17,2 %	28,2 %
TMI 30 %	30 %	17,2 %	47,2 %
TMI 41 %	41 %	17,2 %	58,2 %
TMI 45 %	45 %	17,2 %	62,2 %

La fiscalité pénalise les TMI élevés

À TMI 30 % et au-delà, la fiscalité des SCPI résidentielles françaises représente plus de 47 % des loyers perçus. Si vous êtes dans cette tranche, étudier des SCPI européennes ou détenir vos SCPI via une assurance vie peut améliorer significativement votre rendement net. Consultez notre guide complet sur la fiscalité SCPI.

Résidences gérées : étudiantes et seniors, le régime BIC

Les SCPI investissant dans des résidences gérées (résidences étudiantes avec services, résidences seniors avec restauration, EHPAD) peuvent relever d'un régime fiscal différent : le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), à condition que les logements soient loués meublés avec des services para-hôteliers.

Régime foncier classique

-Logements nus ou meublés simples
-Imposition IR + 17,2 % PS
-Pas d'amortissement possible
-Déclaration case 4BA
-Fiscalité lourde aux TMI élevés

Régime BIC (résidences gérées)

+Logements meublés + services (LMNP)
+Amortissement du mobilier déductible
+Base imposable potentiellement nulle
+Déclaration 2031
+Rendement net après fiscalité amélioré

Important : le régime dépend de la structure exacte de la SCPI

Ce n'est pas parce qu'une SCPI détient des résidences étudiantes qu'elle relève automatiquement du BIC. Le régime fiscal dépend de la structure juridique de la SCPI, du type de bail avec l'exploitant et des services fournis. Vérifiez toujours la notice fiscale de la SCPI avant de souscrire, ou demandez l'avis d'un CGP.

Pour qui les SCPI résidentielles sont-elles faites ?

Les SCPI résidentielles ne conviennent pas à tout le monde. Elles répondent à un profil d'investisseur spécifique, qu'il est utile d'identifier avant de souscrire.

Investisseur prudent cherchant la stabilité

Excellent

Vous ne voulez pas prendre de risque sur vos revenus locatifs et préférez un rendement légèrement plus faible mais très stable. Les SCPI résidentielles offrent exactement cette combinaison : loyers réguliers, locataires diversifiés, vacance limitée.

Futur retraité avec horizon 8 à 15 ans

Excellent

Vous préparez un complément de retraite et voulez des revenus qui ne dépendront pas de la conjoncture économique au moment où vous cesserez votre activité. Le résidentiel est peu corrélé au cycle : les gens ont besoin de se loger en période de crise comme en période de croissance.

Investisseur à TMI faible ou intermédiaire (11 à 30 %)

Adapté

En dessous de TMI 30 %, la fiscalité du foncier reste supportable (28 à 47 % sur les loyers). Le résidentiel reste pertinent, d'autant plus si vous n'avez pas accès à une assurance vie SCPI ou si vous cherchez une exposition directe.

Investisseur à TMI 41 % ou 45 %

Attention

À ces tranches, la fiscalité foncière devient lourde (58 à 62 %). Mieux vaut explorer les SCPI européennes (convention fiscale avantageuse) ou détenir vos parts via une assurance vie pour alléger la pression fiscale.

Diversification d'un portefeuille déjà exposé au tertiaire

Recommandé

Vous avez déjà investi dans des SCPI de bureaux ou de commerces et souhaitez réduire votre exposition au cycle économique. Ajouter une SCPI résidentielle améliore la résilience de l'ensemble, avec des loyers qui ne dépendent pas du dynamisme des entreprises.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre une SCPI résidentielle et une SCPI tertiaire ?

Une SCPI résidentielle investit dans des logements : appartements, résidences étudiantes, résidences seniors. Une SCPI tertiaire investit dans des actifs professionnels : bureaux, commerces, entrepôts logistiques, locaux de santé. Le résidentiel offre une demande locative structurelle portée par la pénurie de logements, tandis que le tertiaire expose davantage au cycle économique et aux mutations du travail (télétravail pour les bureaux).

Quel rendement attendre d'une SCPI résidentielle en 2026 ?

Aucune source officielle ne publie de taux moyen des SCPI résidentielles pour 2026. Kyaneos Pierre, la SCPI résidentielle de notre sélection, a distribué 4,35 % en 2025. Les SCPI de logement distribuent en général moins que les SCPI tertiaires européennes. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Quelles sont les SCPI résidentielles ?

Nous en suivons 76 : Kyaneos Pierre, ouverte à la souscription et dans notre sélection, et 75 SCPI de logement hors sélection, pour la plupart fiscales (Pinel, Scellier, Malraux, déficit foncier), dont 24 en liquidation. La liste complète, avec le statut de chacune, est sur cette page.

Les SCPI résidentielles sont-elles fiscalement avantageuses ?

Les SCPI résidentielles classiques (logements nus) relèvent du régime des revenus fonciers : imposition au TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux. Les SCPI investissant dans des résidences gérées (étudiantes, seniors) peuvent relever du régime BIC si elles détiennent directement les meubles, ce qui ouvre droit à l'amortissement et peut réduire fortement la base imposable. La fiscalité dépend donc du type d'actifs détenus.

Pour qui les SCPI résidentielles sont-elles adaptées ?

Les SCPI résidentielles conviennent aux profils prudents à modérés qui cherchent des revenus stables sur le long terme, peu corrélés au cycle économique. Elles sont particulièrement adaptées comme complément de retraite, pour un investisseur à TMI faible ou intermédiaire, ou en diversification d'un portefeuille déjà exposé au tertiaire. L'horizon recommandé est de 8 à 10 ans minimum.

Quelle SCPI résidentielle vous correspond ?

Répondez à 4 questions en 2 minutes. SCPI Select vous propose la sélection adaptée à votre profil, votre fiscalité et votre horizon.

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