Epsicap Explore : notre avis en 2026
Zéro frais d'entrée. C'est l'argument, il est vrai, et il est bien mis en avant. Ce qui l'est moins, c'est ce qui se passe si vous sortez avant cinq ans.
Epsicap Explore est la seconde SCPI d'Epsicap REIM, créée le 10 octobre 2025sous le visa AMF n° 25-17. Elle complète Epsicap Nano sans la doubler : là où Nano achète des petits locaux d'activité français de 1 à 10 M€, Explore vise des actifs européens de 10 à 20 M€, hors de France. Son premier exercice n'a duré que trois moiset s'est soldé par trois acquisitions : un hôtel à Preston, une plateforme logistique à Poznan et des locaux d'activité à Aberdeen, pour un rendement moyen à l'acquisition de 8,7 %. La distribution mensuelle a démarré en janvier 2026, à 1,46 € par part. L'objectif de long terme annoncé est de 6,5 % par an, non garanti. Au 31 décembre 2025, la valeur de reconstitution ressort à 257,93 € pour un prix de part de 250 €. Le point à connaître avant tout : l'absence de frais d'entrée a pour contrepartie une commission de retrait de 5 % en cas de sortie avant cinq ans. À titre de repère, le taux de distribution moyen du marché s'établit à 4,92 % en 2025 (ASPIM). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures ; le capital et les revenus ne sont pas garantis.
Sources : Epsicap REIM, rapport annuel 2025 de la SCPI Epsicap Explore, bulletin trimestriel T1 2026. L'objectif de performance n'est pas garanti et ne constitue pas une promesse de rendement.
Prix de part et valeur de reconstitution
Ce que vaut vraiment une part, face à ce que vous la payez
Vous souscrivez une part 3,1 % moins cher que ce que coûterait la reconstitution du patrimoine à neuf, frais compris. L'AMF impose que cet écart reste dans un tunnel de ±10 %.
À lire avec prudence. Epsicap Explore a été lancée en 2025. Sur une SCPI récente, la valeur de reconstitution intègre des frais d'acquisition et de collecte engagés il y a peu : une partie de cet écart est mécanique et ne traduit pas, à elle seule, une sous-valorisation du patrimoine.
Pour aller plus loin : ce qu'une décote veut vraiment dire, les SCPI qui ont revalorisé leur prix en 2026 et celles qui l'ont baissé.
Chiffres publiés par Epsicap REIM. La société de gestion est seule décisionnaire d'une éventuelle évolution du prix de part, à la hausse comme à la baisse, et n'est pas tenue de le faire évoluer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et le capital n'est pas garanti.
Sans frais d'entrée : ce que ça coûte vraiment
Commençons par le point que les pages produit passent vite. Epsicap Explore ne prélève aucune commission de souscription. C'est exact, et c'est un vrai avantage : sur une SCPI classique, 8 à 10 % de votre versement partent en frais d'entrée, et il faut plusieurs années de distribution pour les effacer.
Mais le rapport annuel 2025 énonce la contrepartie sans détour, dans le mot du président : « un modèle sans commission de souscription, en contrepartie d'une commission de retrait de 5 % en cas de sortie avant 5 ans ». Le coût n'a pas disparu, il a changé de place. Il ne pèse plus sur ceux qui entrent, mais sur ceux qui sortent tôt.
Ce n'est ni un piège ni un défaut, c'est un choix de modèle, et il est même plutôt sain : il fait payer la liquidité à ceux qui la consomment, au lieu de la faire payer à tout le monde à l'entrée. Mais il change complètement le profil de l'investisseur auquel cette SCPI convient. Si votre horizon est inférieur à cinq ans, ce produit n'est pas pour vous, et l'argument « zéro frais » ne doit pas vous faire croire le contraire.
Trois actifs, trois pays, trois mois d'existence
Le premier exercice d'Epsicap Explore a duré du 10 octobre au 31 décembre 2025. Trois mois, trois acquisitions, aucune cession. Voici l'intégralité du patrimoine à la clôture.
| Actif | Localisation | Prix |
|---|---|---|
| Hôtel6 435 m² · 13/11/2025 | Preston, Royaume-Uni | 11,53 M€ |
| Logistique9 549 m² · 19/12/2025 | Poznan, Pologne | 12,70 M€ |
| Locaux d'activité5 112 m² · 03/12/2025 | Aberdeen, Écosse | 3,53 M€ |
Le rendement moyen à l'acquisition ressort à 8,7 %, ce qui est élevé et cohérent avec la thèse : acheter là où la concurrence institutionnelle est faible. L'hôtel de Preston est loué à Premier Inn et à quatre autres enseignes, la plateforme de Poznan à trois logisticiens, et les locaux d'Aberdeen à Forum Energy Technologies.
Il faut voir l'autre face. Trois actifs, c'est trois actifs. La défaillance d'un seul locataire significatif se verrait immédiatement dans les comptes. À cette taille, la diversification annoncée est une intention, pas encore une réalité. La capitalisation a depuis progressé à plus de 39 M€ au 30 juin 2026, ce qui va dans le bon sens, mais on reste sur une SCPI en construction.
Un détail que peu relèvent : les actifs étant au Royaume-Uni et en Pologne, la SCPI porte un risque de changesur la livre sterling et le zloty. Ce n'est pas le cas d'une SCPI en zone euro, et cela peut jouer dans les deux sens sur la valeur comme sur les revenus.
Une décote de 3 %, à lire avec prudence
Au 31 décembre 2025, l'expertise indépendante conduite par BNP Paribas Real Estate Valuation France établit la valeur de reconstitution à 257,93 € par part, pour un prix de souscription de 250 €. Le prix se situe donc sous la valeur qu'il faudrait engager pour reconstituer le patrimoine.
Sur une SCPI de trois mois, ce constat mérite d'être manié avec précaution. Il traduit avant tout des acquisitions réalisées dans de bonnes conditions, ce qui est un bon signal sur la qualité du sourcing. Mais il ne dit rien de l'évolution future du prix : la société de gestion est seule décisionnaire d'une revalorisation, à la hausse comme à la baisse, et rien ne l'oblige à en faire une.
Nous détaillons cette lecture dans un dossier dédié : ce qu'une décote veut vraiment dire.
Notre avis de conseiller
Epsicap Explore est une SCPI cohérente, portée par une société de gestion qui a déjà fait ses preuves avec Epsicap Nano sur un segment de niche. La thèse tient, les premières acquisitions sont bien rémunérées, et l'absence de frais d'entrée est un vrai avantage pour qui a l'horizon adapté.
Mais nous ne la conseillons pas à tout le monde, et certainement pas comme premier investissement en SCPI. Moins d'un an d'existence, trois actifs, un risque de change, et 5 % de commission si vous sortez avant cinq ans : ce sont quatre raisons de la considérer comme une ligne de diversification à horizon long, dans un patrimoine qui contient déjà des SCPI établies.
Le bon réflexe, sur une SCPI aussi jeune, est d'attendre plusieurs trimestres de distribution complets avant de juger l'objectif de 6,5 %. Un premier trimestre 2026 à 1,75 % est encourageant, il n'est pas une preuve.
Cet article est une analyse indépendante à visée informative, établie à partir des documents publiés par Epsicap REIM. Il ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé, ni une recommandation d'achat. Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité ; les revenus ne sont pas garantis et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La durée de placement recommandée est de huit ans minimum.