Mistral Sélection : notre avis en 2026

8,07 % en 2025 : le chiffre est bon, l'histoire est ailleurs

Validons d'abord le chiffre, parce qu'il est exact. Sur l'exercice 2025, Mistral Sélection a distribué 14,52 € bruts par part en pleine jouissance. Rapporté au prix de souscription de 180 €, cela donne un taux de distribution de 8,07 %. Le prix de part n'a pas bougé de l'année, donc la performance globale annuelle — qui additionne distribution et variation du prix — ressort elle aussi à 8,07 %. Le taux dépasse l'objectif de 7,5 % minimum que la société de gestion s'était fixé, et il reste soumis à la validation de l'assemblée générale.

Deux repères pour situer. Le taux de distribution moyen du marché s'établit à 4,92 % en 2025 selon l'ASPIM : Mistral Sélection est donc très au-dessus. Et Swiss Life Asset Managers France ne s'en cache pas dans le sens inverse non plus, puisqu'elle vise 7,5 % pour 2026, non garanti — c'est-à-dire moins que ce qu'elle vient de faire.

L'intérêt de cette SCPI n'est pas dans son taux. Il est dans une phrase du rapport annuel que personne ne relève, et qui dit tout de la mécanique d'une jeune SCPI.

4,75 € gagnés, 14,52 € versés : la phrase qui explique tout

Dans le rapport annuel 2025, le Conseil de Surveillance écrit noir sur blanc : « Le résultat de Mistral Sélection ressort à un montant de 4,75 € par part ». Deux lignes plus bas, le même document acte « la proposition de distribution qui s'établit à 14,52 € par part ». Le rapport entre les deux est de un à trois. Ce n'est ni une erreur, ni une anomalie, ni un tour de passe-passe : c'est le délai de jouissance, et c'est la clé de lecture de toutes les SCPI en phase de collecte rapide.

Voici le mécanisme. Le résultat comptable de l'exercice, 1 214 356,53 €, est produit par la totalité du capital de la SCPI. Rapporté aux 255 831 parts existant au 31 décembre 2025, cela fait bien 4,75 € par part. Mais le dividende, lui, n'est pas versé à toutes les parts : les parts souscrites en cours d'année n'entrent en jouissance que le 1^er jour du 5^e mois suivant la souscription. Pendant ce délai, votre argent est déjà dans la SCPI, il achète des immeubles, il produit des loyers — mais vos parts ne perçoivent encore rien. Ces loyers reviennent aux parts déjà en jouissance.

Et la collecte va vite. La capitalisation est passée de 46 049 580 € au 31/12/2025 à 59 405 040 € au 31/03/2026, soit +29 % en un seul trimestre, avec 13,4 M€ collectés sur la période. Sur l'année 2025, elle avait déjà progressé de 153,33 %. C'est excellent pour la diversification du patrimoine. C'est aussi ce qui alimente l'effet de démarrage.

Sources : Swiss Life Asset Managers France, rapport annuel 2025 de la SCPI Mistral Sélection (rapport du Conseil de Surveillance et 6^e résolution) et bulletins trimestriels au 31/12/2025 et au 31/03/2026.

Le rythme des acomptes, trimestre par trimestre

Un taux annuel est une moyenne, et une moyenne cache son propre chemin. Voici les quatre acomptes de 2025, tels que le gérant les a versés. Ils ne racontent pas la même histoire que le 8,07 %.

Source : Swiss Life Asset Managers France, rapport annuel 2025 de la SCPI Mistral Sélection (rapport du Conseil de Surveillance) et bulletin trimestriel au 31/12/2025. Montants par part en pleine jouissance. « Net » s'entend net de la fiscalité étrangère payée par la SCPI, et non net de l'impôt français.

Les deux premiers acomptes de l'année (4,63 € et 5,09 €) pèsent à eux seuls les deux tiers du dividende annuel. Les deux derniers tombent à 2,49 € puis 2,31 €. Le premier acompte de 2026, versé le 24 avril, s'établit à 2,46 € bruts (2,34 € nets). La société de gestion apporte elle-même un élément d'explication en note de son bulletin : 17,29 % des revenus versés en 2025 sont non récurrents.

Le report à nouveau : la réserve a fini l'année à sec

Le report à nouveau, c'est le matelas d'une SCPI : les bénéfices non distribués des années précédentes, mis de côté pour lisser une année creuse. C'est ce qui permet de tenir une distribution quand un locataire part. La 6^erésolution du rapport annuel 2025 en donne le détail exact, et il mérite d'être lu.

Source : Swiss Life Asset Managers France, rapport annuel 2025 de la SCPI Mistral Sélection, 6^erésolution (affectation du résultat), soumise à l'approbation de l'assemblée générale.

Lisons ce tableau à voix haute. La SCPI a gagné 1,21 M€ et en a distribué 1,46 M€ : elle a versé environ 245 600 € de plus que son résultat de l'année, en puisant dans le report à nouveau accumulé auparavant. C'est exactement l'usage prévu d'un report à nouveau, et il n'y a là rien d'irrégulier. Mais le résultat de l'opération, c'est que la réserve passe de 261 839 € à 16 245,19 € — soit, rapporté aux 255 831 parts, de l'ordre de 0,06 € par part.

Traduction concrète : le matelas a servi, et il ne reste presque rien dessous. Une SCPI mature garde souvent plusieurs mois de distribution en report à nouveau. Ici, le coussin représente moins d'un demi pour cent d'un acompte trimestriel. Cela ne dit rien de ce que fera 2026 — mais cela dit qu'en 2026, la distribution devra être portée par les loyers de l'exercice, et pas par les réserves. C'est le vrai enjeu de l'objectif de 7,5 %.

Alors, qu'est-ce qui produit le revenu ? Des loyers, et pas de dette

Bonne nouvelle sur ce point, et elle est réelle. Le rapport annuel 2025 détaille le bénéfice comptable : 1 726 580,96 € de loyers perçus (contre 648 802,24 € en 2024, la hausse s'expliquant par les acquisitions de l'exercice), 85 853,82 € de produits financiers — la rémunération de la trésorerie en attente d'investissement — et 441 374,44 € de charges d'exploitation. Autrement dit : le revenu de Mistral Sélection vient très majoritairement de vrais loyers, pas du placement de la trésorerie. C'est loin d'être le cas de toutes les jeunes SCPI.

Deuxième point, et il est rare : Mistral Sélection n'a aucune dette. Le ratio d'endettement est de 0 % au 31/12/2025 comme au 31/03/2026, pour un plafond statutaire de 40 %. Beaucoup de SCPI récentes dopent leur démarrage au crédit — acheter avant d'avoir collecté, c'est mécaniquement du rendement en plus, et du risque en plus. Ici, non. Le 8,07 % n'est pas un rendement à effet de levier.

Troisième point : le point d'entrée des acquisitions. L'actif commercial de Vicenza, acquis au 4^e trimestre 2025 pour 4,5 M€ acte en mains, affiche un taux de rendement de 7,11 %. L'hôtel de plein air de Rimini, acquis en mars 2026 pour 9,5 M€ acte en mains, ressort à 7,76 %. C'est l'avantage d'une SCPI sans stock ancien à porter : elle achète aux prix d'aujourd'hui, dans un marché qui s'est repricé.

Sources : Swiss Life Asset Managers France, rapport annuel 2025 de la SCPI Mistral Sélection et bulletins trimestriels au 31/12/2025 et au 31/03/2026. Le taux de rendement d'un actif n'est pas garanti et ne reflète pas la performance globale de la SCPI, qui dépend de l'ensemble des actifs et des charges supportées.

0 % à l'entrée, 6 % à la sortie avant six ans

C'est l'argument commercial de Mistral Sélection, et il est vrai : la commission de souscription est de 0 % HT, soit 0 % TTC, et le rapport annuel confirme qu'elle s'est élevée à zéro euro sur l'exercice 2025. Conséquence directe et visible : le prix de souscription (180 €) est égal à la valeur de retrait (180 €). Sur une SCPI à frais d'entrée classiques, vous perdez 10 % le jour de la souscription et vous passez des années à les amortir. Ici, non.

Mais le modèle « sans frais » ne veut pas dire gratuit, et c'est là que la lecture du document d'informations clés est indispensable. Swiss Life Asset Managers France n'a pas supprimé le frein à la sortie rapide : elle l'a déplacé de l'entrée vers la sortie anticipée.

Faut-il s'en offusquer ? Non — et c'est même défendable. Une SCPI a besoin de capitaux stables pour acheter des immeubles ; pénaliser la sortie à deux ans plutôt que taxer tout le monde à l'entrée est, sur le fond, plus juste pour l'investisseur de long terme. Mais il faut le savoir avant, pas après. Nous en parlons en détail dans notre guide sur la vérité sur les frais des SCPI et dans celui consacré aux SCPI sans frais de souscription.

Pour être complet sur la rémunération du gérant : la commission de gestion est une commission forfaitaire annuelle de 13,75 % HT (16,50 % TTC à titre indicatif) du montant des produits locatifs HT et des produits financiers nets encaissés — elle est déjà déduite du rendement affiché. S'y ajoute une commission d'acquisition/cession immobilière de 3,60 % TTC.

Sources : Swiss Life Asset Managers France, document d'informations clés de la SCPI Mistral Sélection (novembre 2025), rapport annuel 2025 et bulletins trimestriels au 31/12/2025 et au 31/03/2026.

Le patrimoine : petit, bien loué, et de moins en moins français

Au 31 mars 2026, Mistral Sélection détient 10 immeubles et 21 locataires, pour 101 624 m² et 648 800 € de loyers encaissés sur le trimestre. C'est peu : une SCPI mature compte des centaines d'actifs. Chaque immeuble pèse donc lourd, et un départ de locataire se verrait dans la distribution.

La qualité locative, en revanche, est là : TOF de 97,88 % au 31/03/2026, taux d'occupation physique de 100 %, taux de vacance de 0 %. Le TOF s'est nettement redressé — il était de 93,92 % au 31/12/2025, pour une moyenne de 95,47 % sur l'année 2025. La durée moyenne des baux restant à courir est passée de 4,13 ans à 7,64 ansen un trimestre, grâce au bail de 20 ans signé sur l'hôtel de Rimini avec Club del Sole. C'est un vrai gain de visibilité.

Côté géographie, le mouvement est net et rapide. Au 31/12/2025, le patrimoine était français à 65,48 % (dont 100 % en régions, 0 % à Paris), le solde de 34,52 % étant en Europe hors France. Trois mois plus tard, après l'acquisition de Rimini, le gérant indique que la part des actifs situés hors de France atteint 52 %et que l'Italie représente « près d'un tiers de la valeur totale du portefeuille ». En un trimestre, Mistral Sélection a cessé d'être une SCPI majoritairement française.

Côté typologie, la concentration est réelle : au 31/12/2025, les commerces représentaient 70,58 % du patrimoine en valeur d'expertise, devant les bureaux (18,56 %) et la logistique (10,86 %). L'hôtellerie de plein air est entrée au portefeuille en mars 2026. Le pipeline annoncé pour 2026 confirme la direction : Italie, Portugal et Espagne, avec une conviction affichée sur l'hôtellerie et les commerces de centre-ville.

Sources : Swiss Life Asset Managers France, rapport annuel 2025 de la SCPI Mistral Sélection, bulletins trimestriels au 31/12/2025 et au 31/03/2026, communiqué du 9 février 2026. Répartitions en pourcentage de la valeur d'expertise.

Les valeurs de la part, et pourquoi l'écart est ici plus faible

Une part de SCPI a plusieurs valeurs, et les confondre coûte cher. Voici celles de Mistral Sélection au 31/12/2025.

Source : Swiss Life Asset Managers France, rapport annuel 2025 de la SCPI Mistral Sélection et bulletin trimestriel au 31/12/2025. Valeur de réalisation : 43 792 780,38 € ; valeur de reconstitution : 46 610 812,93 €. Une commission de retrait peut s'appliquer (art. 10.4 des statuts).

La valeur de reconstitution (182,19 €)est supérieure au prix de souscription (180 €) : le patrimoine vaut, frais d'acquisition inclus, un peu plus que ce que paient les souscripteurs. C'est un signal sain, et il n'y a pas de tension à la baisse sur le prix de part. Le gérant doit d'ailleurs rester dans un tunnel réglementaire de ±10 % autour de cette valeur.

La valeur de réalisation (171,18 €), c'est ce que vaut le patrimoine si on le vend, sans les frais d'acquisition. Elle est inférieure de 4,9 % au prix de souscription. Cet écart n'est pas une anomalie : ce sont les droits et frais d'acquisition, réels et déjà consommés, qu'une SCPI met plusieurs années de distribution à effacer. Il est ici contenu par l'absence de commission de souscription: sur une SCPI à frais d'entrée, cette commission vient s'ajouter au trou à combler, puisqu'elle est payée par le souscripteur sans jamais entrer dans le patrimoine. C'est aussi ce qui permet ici de fixer la valeur de retrait au niveau du prix de souscription.

Ce qu'il faut accepter avant de souscrire

Deux éléments rassurants tout de même, à mettre en face. Au 31/12/2025, aucune part n'était en attente de retrait, et il n'y en avait pas davantage aux trimestres précédents : pas de file d'attente à la sortie. Et le document d'informations clés de novembre 2025 classe le produit en risque 3 sur 7, une classe « entre basse et moyenne » — étant entendu que cet indicateur suppose une détention de 10 ans et n'intègre ni le risque de liquidité ni le risque de perte en capital, que le même document détaille par ailleurs.

Notre avis de conseiller

Mistral Sélection fait partie des jeunes SCPI que nous regardons sérieusement, et ce n'est pas pour son 8,07 %. C'est pour la structure : 0 % de frais d'entrée avec une valeur de retrait égale au prix de souscription, 0 % de dette, une valeur de reconstitution au-dessus du prix de part, un revenu qui vient très majoritairement de vrais loyers et pas du placement de la trésorerie, et un adossement institutionnel qui n'est pas décoratif. Peu de SCPI récentes cochent ces cases ensemble.

Ce que nous retenons du 8,07 % :qu'il a été réellement versé, et qu'il ne se reproduit pas par décret. Le rapport annuel donne lui-même les deux chiffres qui l'expliquent — 4,75 € de résultat par part contre 14,52 € distribués aux parts en jouissance — et il montre que la réserve a servi à boucler l'exercice. Un gérant qui publie ces éléments plutôt que de les laisser passer pour du talent mérite d'être lu. La bonne référence pour 2026, c'est l'objectif de 7,5 %, non garanti.

Pour quel profil ? Une brique de diversification dans une allocation qui contient déjà autre chose, pour quelqu'un qui raisonne à dix ans. L'exposition est intégralement en zone euro (France, Italie, Portugal), donc sans risque de change — c'est une différence de fond avec les SCPI positionnées hors zone euro, et cela rend le dossier accessible à un profil plus prudent. Le ticket d'une part à 180 € permet d'entrer petit et de tester sans s'engager lourdement.

Ce qui nous retient d'en faire plus qu'une brique :le report à nouveau à 0,06 € par part et les 10 immeubles. Ce n'est pas un défaut de gestion, c'est un stade de développement — mais on n'investit pas dans une trajectoire, on investit dans un patrimoine, et celui-ci est encore en construction, sans réserve derrière. Nous suivrons deux choses bulletin après bulletin : la reconstitution du report à nouveau, et la capacité des loyers à prendre le relais de l'effet de jouissance.

Questions fréquentes