Imarea Pierre : notre avis en 2026
8,17 % pour un premier exercice, et une société de gestion qui vous dit elle-même de ne pas y croire. C'est tout le sujet de cette SCPI.
Imarea Pierre est la SCPI paneuropéenne à capital variable lancée en 2025 par BNP Paribas REIM France. Pour son premier exercice, elle affiche un taux de distribution de 8,17 %, soit 1,63 € de distribution brute par part de pleine jouissance, et une performance globale annuelle de +8,17 %, son prix de part étant resté inchangé à 20 € (rapport annuel 2025). Ce chiffre n'est pas un régime de croisière : la société de gestion vise un taux cible annuel moyen de 6 % sur 10 ans (non garanti) et précise que le taux du premier exercice « peut ne pas être représentatif de la performance future de la SCPI ». Au 31/12/2025, la SCPI détient 5 immeubles et 18 locataires pour 64,0 M€ de valeur vénale, une capitalisation de 72,5 M€, 372 associés et un TOF de 100 %. Le patrimoine est situé en Italie (41,3 %), en France (38,9 %) et en Belgique (19,8 %), et investi majoritairement en commerces (62,7 %). Ticket d'entrée : 10 parts, soit 200 €, avec 9,6 % TTC de commission de souscription. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et le capital n'est pas garanti.
Source : BNP Paribas REIM France, rapport annuel 2025 de la SCPI Imarea Pierre, chiffres clés au 31/12/2025. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
8,17 % en 2025, 6 % visé : lequel des deux regarder ?
Commençons par le chiffre qui fait cliquer. Sur son premier exercice, Imarea Pierre a distribué 1,63 € brut par part de pleine jouissance, soit un taux de distribution de 8,17 %. Comme le prix de souscription n'a pas bougé sur l'année, la performance globale annuelle 2025 ressort au même niveau, +8,17 %. À titre de repère, le taux de distribution moyen du marché s'établit à 4,92 % en 2025selon l'ASPIM.
Maintenant, le chiffre que la société de gestion met en face. Imarea Pierre affiche depuis son lancement un objectif de taux cible annuel moyen de 6 % sur 10 ans, non garanti. Et BNP Paribas REIM France ajoute, en note de son propre rapport annuel, une phrase qu'il faut lire deux fois : « le taux de distribution présenté au titre du premier exercice peut ne pas être représentatif de la performance future de la SCPI, en raison notamment de l'impact du délai de jouissance sur le niveau de distribution observé ».
Autrement dit : le gestionnaire ne vend pas le 8,17 %. Il le publie, et il en relativise lui-même la portée. C'est suffisamment rare pour être signalé, et c'est le point de départ honnête de tout avis sur cette SCPI.
Le premier actif de la SCPI est un retail park aux portes de Bologne, en Italie, acquis le 23 décembre 2024 pour 23,5 M€ et loué à 8 enseignes. Son rendement à l'acquisition était de 11,2 %, avec un taux d'occupation de 100 %. Sur un portefeuille qui ne comptait que 5 immeubles fin 2025, un actif de ce calibre — acheté avant même le démarrage commercial, et représentant à lui seul une part majeure du patrimoine — tire mécaniquement la distribution vers le haut. Les quatre acquisitions réalisées en 2025 l'ont été à des rendements sensiblement inférieurs (7,2 % à 8,7 % selon les actifs). C'est arithmétique, pas polémique : plus la SCPI collectera et déploiera, plus la moyenne du portefeuille se rapprochera de ces niveaux d'acquisition récents.
Nous n'en tirons aucune prévision, et personne ne le peut : le taux de distribution d'une SCPI dépend des loyers encaissés, des acquisitions futures et de la vacance, qui ne sont pas connus d'avance. Nous disons seulement quel chiffre sert de repère pour se projeter. Ce repère, c'est l'objectif de 6 % affiché par la société de gestion, pas le 8,17 % du premier exercice.
Imarea Pierre en chiffres au 31 décembre 2025
Tous les chiffres ci-dessous proviennent du rapport annuel 2025 publié par BNP Paribas REIM France. Aucun n'est estimé, aucun n'est repris d'un tiers.
| Indicateur | Valeur | Précision |
|---|---|---|
| Taux de distribution 2025 | 8,17 % | Premier exercice |
| Performance globale annuelle 2025 | +8,17 % | Prix de part inchangé |
| Distribution brute par part | 1,63 € | Part de pleine jouissance |
| Résultat net par part | 2,06 € | Résultat net de 3,2 M€ |
| Report à nouveau par part | 0,32 € | Réserve de distribution |
| Capitalisation | 72,5 M€ | 3 625 010 parts |
| Nombre d'associés | 372 | 551 au 31/03/2026 |
| Immeubles / locataires | 5 / 18 | Y compris détenus en indirect |
| Taux d'occupation financier | 100 % | TOF « ASPIM » |
| Rendement global immobilier | +8,23 % | RGI |
| Valeur vénale du patrimoine | 64,0 M€ | 17,64 € par part |
| Indicateur de risque | 3 / 7 | Échelle réglementaire |
Source : BNP Paribas REIM France, rapport annuel 2025 de la SCPI Imarea Pierre (chiffres clés au 31/12/2025) et bulletin trimestriel d'information du 1ertrimestre 2026 pour le nombre d'associés au 31/03/2026.
Ce que la SCPI détient vraiment
Imarea Pierre est présentée comme une SCPI paneuropéenne diversifiée. Au 31 décembre 2025, la réalité du portefeuille est plus concentrée que l'étiquette, ce qui est normal pour une SCPI qui démarre. En pourcentage de la valeur vénale, le patrimoine se répartit ainsi :
- Italie41,3 %
- France38,9 %
- Belgique19,8 %
- Commerces62,7 %
- Logistique et locaux d'activité21,0 %
- Santé et éducation13,4 %
- Bureaux2,9 %
Source : BNP Paribas REIM France, rapport annuel 2025, en % de la valeur vénale au 31/12/2025.
Trois enseignements. D'abord, ce n'est pas une SCPI de bureaux : ceux-ci pèsent 2,9 %, dans un marché où les bureaux représentent l'essentiel du stock ancien et concentrent les corrections de prix. Ensuite, le poids réel du portefeuille est en commerces (62,7 %) — l'héritage direct du retail park de Bologne. Enfin, la SCPI est effectivement européenne : 61,1 % du patrimoine est hors de France, entre l'Italie et la Belgique, ce qui a des conséquences fiscales concrètes.
Le portefeuille est intégralement loué : TOF « ASPIM » de 100 % au 4e trimestre 2025 comme au 1er trimestre 2026, 18 locataires, et une durée moyenne résiduelle des baux (WALB) de 5,0 ansau 31/03/2026. Un TOF de 100 % est un bon signal, mais il faut savoir le lire : sur cinq immeubles, un seul départ de locataire suffit à le faire décrocher. Un plein taux d'occupation est toujours plus facile à tenir sur un petit portefeuille récent que sur un patrimoine mature de plusieurs dizaines d'actifs.
Ce que vous payez réellement à 20 € la part
Une part à 20 €, c'est l'un des tickets les plus accessibles du marché, et c'est un argument commercial réel : 200 € suffisent pour entrer, contre plusieurs milliers d'euros ailleurs. Mais un prix de part bas ne dit rien du coût d'entrée. Les quatre valeurs de référence publiées par la société de gestion, elles, le disent.
| Valeur par part au 31/12/2025 | Montant | Définition |
|---|---|---|
| Valeur vénale | 17,64 € | Évaluation des immeubles par un expert indépendant |
| Valeur de réalisation | 18,02 € | Valeur vénale + actifs financiers − dettes |
| Valeur de reconstitution | 21,01 € | Valeur de réalisation + frais et droits pour reconstituer le patrimoine |
| Prix de souscription | 20,00 € | Prix d'achat, commission de souscription incluse |
| Valeur de retrait | 18,40 € | Prix de souscription − commission de souscription HT |
Source : BNP Paribas REIM France, rapport annuel 2025 de la SCPI Imarea Pierre.
Lisez la ligne « valeur de retrait ». Vous achetez à 20,00 € et, si vous vous retirez, vous récupérez 18,40 € par part au prix en vigueur : l'écart correspond à la commission de souscription de 8,0 % HT, soit 9,6 % TTC (1,60 € HT ou 1,92 € TTC par part), prélevée sur chaque souscription. Ce n'est ni une anomalie ni un scandale, c'est le modèle classique d'une SCPI à frais d'entrée. Mais c'est ce qui rend la durée de détention recommandée de 10 ansnon négociable : sur deux ou trois ans, les frais mangent l'essentiel du rendement.
Un point mérite d'être relevé dans l'autre sens, en restant factuel : au 31/12/2025, le prix de souscription (20,00 €) se situe environ 4,8 % en dessous de la valeur de reconstitution (21,01 €). La réglementation impose que l'écart entre les deux n'excède pas 10 %. C'est un constat de fait sur une photo au 31 décembre 2025 : il ne préjuge d'aucune décision future de la société de gestion sur le prix de la part, et la valeur de reconstitution est elle-même réévaluée à chaque campagne d'expertise, à la hausse comme à la baisse.
Fiscalité : l'avantage européen est réel, mais partiel
Avec 61,1 % de son patrimoine en Italie et en Belgique, Imarea Pierre entre dans la famille des SCPI à dominante européenne. L'intérêt est connu : les revenus locatifs de source étrangère sont imposés dans le pays de situation de l'immeuble, puis traités en France par les conventions fiscales. Pour la Belgique, la société de gestion le formule précisément : « les revenus locatifs étrangers sont exonérés d'impôt en France mais pris en compte pour le calcul du taux effectif d'imposition des associés personnes physiques afin d'éviter une double imposition ». Concrètement, ces revenus échappent aux prélèvements sociaux français, ce qui change le rendement net pour un contribuable fortement imposé.
L'avantage n'est pas total, et c'est écrit dans le bulletin. Imarea Pierre détient une partie de ses immeubles par l'intermédiaire de filiales (une SCI française et une SRL italienne). Elle perçoit donc une partie des revenus de ces filiales sous forme de revenus financiers, et non de revenus fonciers. Or, pour un associé personne physique résidente de France, ces revenus financiers sont soumis au prélèvement forfaitaire de 31,4 %. Une fraction de la distribution ne bénéficie donc pas du régime des revenus fonciers étrangers. Ce n'est pas un défaut caché : c'est une conséquence de la structure de détention, publiée noir sur blanc par la société de gestion. Mais cela veut dire qu'on ne peut pas appliquer un raccourci « SCPI européenne = zéro prélèvement social » à Imarea Pierre.
La conséquence pratique est simple : le rendement net que vous toucherez dépend de votre tranche marginale d'imposition et de la répartition entre revenus fonciers étrangers, revenus fonciers français et revenus financiers, qui varie d'une année à l'autre selon les acquisitions. C'est typiquement le genre de calcul qui se fait sur votre situation, pas sur une brochure. Notre guide sur la fiscalité des SCPI européennes détaille le mécanisme du taux effectif.
Nos points de vigilance
Une SCPI très jeune.Un exercice d'historique, 5 immeubles, 18 locataires, 372 associés au 31/12/2025. La mutualisation du risque locatif est, à ce stade, faible par construction. Elle s'améliorera si la collecte suit — la capitalisation est passée de 72,5 M€ au 31/12/2025 à 81,75 M€ au 31/03/2026 — mais cela reste à démontrer sur la durée.
Un rendement de démarrage à relativiser.Nous l'avons développé plus haut : 8,17 % n'est pas une base de projection, l'objectif de 6 % l'est. Toute allocation construite sur l'hypothèse d'un 8 % récurrent serait imprudente.
Une concentration en commerces. 62,7 % du patrimoine, dont un actif italien dominant. Le commerce physique a des fondamentaux qui se sont redressés, mais un retail park reste exposé à la santé de ses enseignes et à sa zone de chalandise.
Des frais d'entrée classiques. 9,6 % TTC, à comparer avec les SCPI sans commission de souscription. Ce n'est pas disqualifiant, mais cela impose l'horizon de 10 ans recommandé par la société de gestion. Notre article sur les frais des SCPI explique comment les comparer sans se tromper de bataille.
L'adossement à BNP Paribas REIM France n'est pas un argument de plaquette. Pour une SCPI qui démarre, la capacité à sourcer un actif en off-market à 11,2 % de rendement, à financer 38,6 M€ d'acquisitions en une année sur trois pays, et à s'appuyer sur des équipes implantées localement en France, en Italie et en Belgique, ce sont des moyens que peu de jeunes gestionnaires possèdent. S'ajoutent un patrimoine 100 % loué, une classification SFDR article 8, un indicateur de risque de 3 sur 7, aucune part en attente de retrait au 31/12/2025, et un report à nouveau de 0,32 € par part qui constitue une réserve mobilisable pour la distribution future — sans garantie, la société de gestion écrivant qu'il y contribuera « si nécessaire ».
Notre avis de CGP indépendant
Imarea Pierre est, à notre lecture, l'une des jeunes SCPI les plus lisibles du marché. Pas parce qu'elle a distribué 8,17 %, mais parce que tout y est vérifiable : le rendement à l'acquisition de chaque actif, la structure de détention, la répartition réelle du patrimoine, l'écart entre le prix de part et les valeurs d'expertise. Beaucoup de SCPI récentes communiquent moins bien que celle-ci.
Ce que nous en faisons concrètement : une brique de diversification, pas un support principal. Une SCPI d'un an d'âge, avec cinq immeubles, n'a pas le profil d'une ligne de fond de portefeuille, quel que soit le nom de son gestionnaire. Son ticket à 200 € en fait en revanche un outil pertinent pour des versements programmés ou pour un premier pas, à condition d'accepter l'horizon de 10 ans et de projeter 6 %, pas 8 %.
Le bon dosage, lui, ne se lit dans aucun article : il dépend de votre fiscalité, de votre horizon et de ce que vous détenez déjà. C'est exactement ce que nous regardons ensemble lors d'un échange. Pour la donnée brute et actualisée, la fiche complète d'Imarea Pierre reprend l'ensemble des caractéristiques, et notre guide construire un portefeuille SCPI diversifié explique comment on répartit une allocation entre plusieurs véhicules.
Questions fréquentes
Quel est le taux de distribution d'Imarea Pierre en 2025 ?+
Imarea Pierre affiche un taux de distribution de 8,17 % au titre de 2025, son premier exercice, soit une distribution brute de 1,63 € par part de pleine jouissance (rapport annuel 2025, BNP Paribas REIM France). Le prix de souscription étant resté inchangé à 20 €, la performance globale annuelle 2025 ressort également à +8,17 %. La société de gestion précise elle-même que « le taux de distribution présenté au titre du premier exercice peut ne pas être représentatif de la performance future de la SCPI ». Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et le capital n'est pas garanti.
Pourquoi Imarea Pierre vise-t-elle 6 % alors qu'elle a distribué 8,17 % en 2025 ?+
Parce que 6 % est l'objectif que la société de gestion s'est fixé dès le lancement : un taux cible annuel moyen de 6 % sur 10 ans, non garanti. Le 8,17 % de 2025 a été obtenu sur un patrimoine encore très concentré, dont le premier actif — un retail park à Bologne acquis le 23 décembre 2024 pour 23,5 M€ — affichait un rendement à l'acquisition de 11,2 %. Sur un portefeuille de cinq immeubles seulement, un actif de cette qualité pèse énormément sur la moyenne. BNP Paribas REIM France mentionne également l'effet du délai de jouissance sur le niveau de distribution observé. Le repère de projection raisonnable reste donc l'objectif de 6 %, pas le chiffre du premier exercice.
Dans quoi la SCPI Imarea Pierre est-elle investie ?+
Au 31 décembre 2025, Imarea Pierre détient 5 immeubles et 18 locataires, pour une valeur vénale de 64,0 M€. En pourcentage de la valeur vénale, le patrimoine se répartit entre l'Italie (41,3 %), la France (38,9 %) et la Belgique (19,8 %). Par type d'actif : commerces 62,7 %, logistique et locaux d'activité 21,0 %, santé et éducation 13,4 %, bureaux 2,9 %. Quatre acquisitions ont été réalisées en 2025 pour environ 38,6 M€ acte en main, sur trois pays et quatre typologies. Le taux d'occupation financier « ASPIM » est de 100 % (rapport annuel 2025, BNP Paribas REIM France).
Quels sont les frais et le montant minimum pour investir dans Imarea Pierre ?+
Le prix de souscription est de 20,00 € par part (valeur nominale 10 € + prime d'émission 10 €). Une commission de souscription de 8,0 % hors taxes, soit 9,6 % TTC — c'est-à-dire 1,60 € HT ou 1,92 € TTC par part — est prélevée sur le prix de souscription. La valeur de retrait s'établit en conséquence à 18,40 € par part. Le minimum est de 10 parts lors de la première souscription, soit 200 €, puis d'une part pour toute souscription ultérieure. La durée de détention recommandée est de 10 ans (bulletin trimestriel du 1er trimestre 2026, BNP Paribas REIM France).
Faut-il investir dans Imarea Pierre en 2026 ?+
Cela dépend de votre situation, et la réponse ne se déduit pas d'un taux de distribution. Imarea Pierre présente un profil identifiable : une SCPI jeune, à capital variable, adossée à BNP Paribas REIM France, avec un ticket d'entrée de 200 €, un patrimoine encore réduit à 5 immeubles et 372 associés au 31 décembre 2025. Ce qui se juge, c'est la place qu'elle occuperait dans une allocation : une SCPI en phase de constitution mutualise moins qu'un véhicule mature, et son historique d'un an ne permet aucune projection. L'indicateur synthétique de risque publié par la société de gestion est de 3 sur 7. Le capital et les revenus ne sont pas garantis : une analyse personnalisée reste nécessaire avant toute souscription.
Imarea Pierre vous intéresse ?
Avant de souscrire à une SCPI de moins de deux ans, regardons quelle place elle mérite dans votre allocation.
Sources et avertissement — Chiffres Imarea Pierre : BNP Paribas REIM France, rapport annuel 2025 de la SCPI Imarea Pierre (chiffres clés au 31/12/2025, section « Acquisitions » pour les rendements à l'acquisition) et bulletin trimestriel d'information du 1er trimestre 2026 (valable du 1er avril au 30 juin 2026, pour le TOF T1 2026, le WALB, la capitalisation et le nombre d'associés au 31/03/2026, ainsi que les conditions de souscription et le régime fiscal des revenus financiers). Documents consultés le 17 juillet 2026 sur le site de la société de gestion. Moyenne du marché : ASPIM, « Principaux indicateurs des SCPI en 2025 », publiés en mai 2026. Les taux de distribution sont exprimés bruts de toutes fiscalités. Le taux de distribution présenté au titre du premier exercice peut ne pas être représentatif de la performance future de la SCPI. Les SCPI sont un placement de long terme : le capital et les revenus ne sont pas garantis, et la valeur des parts peut varier à la hausse comme à la baisse. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La société de gestion ne garantit ni le rachat des parts, ni leur revente. Cet article est une analyse d'information et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.