Linaclub : notre avis en 2026
7,10 % en 2025. Le chiffre est exact, et il tient à un seul immeuble, loué à un seul locataire, dans la province de Barcelone. Voici ce que ça implique.
Linaclub est la SCPI diversifiée d'Aestiam, créée le 24 septembre 2024 et commercialisée par Linavest. Elle a distribué un taux de distribution de 7,10 % au titre de 2025, sa première année pleine — soit 14,20 € de dividende brut par part pour un prix de souscription de 200 € — et une performance globale annuelle identique, le prix de part n'ayant pas bougé (bulletin Aestiam au 31/12/2025). C'est au-dessus de son propre objectif, que la société de gestion maintient entre 6,50 % et 7,00 %, non garanti. Ce taux est produit par un unique immeuble de 4 914 m² de locaux d'activité à Sant Iscle de Vallalta, près de Barcelone, détenu sans aucune dette (ratio d'endettement de 0 %). Au 31/03/2026, Linaclub pèse 6,61 M€ de capitalisation et compte 97 associés : c'est une des plus petites SCPI du marché, et sa collecte ralentit. À titre de repère, le taux de distribution moyen du marché s'établit à 4,92 % en 2025 (ASPIM). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures ; le capital et les revenus ne sont pas garantis.
Sources : Aestiam, bulletins trimestriels d'information de la SCPI Linaclub au 31/12/2025 et au 31/03/2026, et rapport annuel 2025. L'objectif de distribution n'est pas garanti et ne constitue pas une promesse de rendement.
7,10 % : d'où vient exactement ce chiffre
Commençons par le valider, parce qu'il est juste. Sur 2025, Linaclub a versé 14,20 € bruts par part : 3,30 € aux trois premiers trimestres, puis 4,30 € au quatrième. Rapporté au prix de souscription de 200 €, cela fait 7,10 %. Le prix de part n'a pas bougé de l'année, donc la performance globale annuelle, qui additionne distribution et variation du prix, ressort elle aussi à 7,10 %.
Là où Linaclub se distingue de la plupart des jeunes SCPI, c'est sur la question « qu'est-ce qui a produit ce taux ? ». La réponse tient en une ligne : un immeuble. Le Pole Industrial de Sant Iscle de Vallalta, 4 914 m² de locaux d'activité dans la province de Barcelone, acquis le 29 novembre 2024 pour une valeur immobilisée de 3 580 000 €. Il quittance 77 500 € de loyer par trimestre. Au 31 décembre 2025, Aestiam n'avait réalisé aucune autre acquisition — le rapport annuel l'écrit noir sur blanc : « Lors de l'exercice 2025, la SCPI n'a réalisé aucune acquisition. »
Beaucoup de jeunes SCPI produisent leur premier taux avec de la dette et un délai de jouissance long. Linaclub, non : son ratio d'endettement est de 0 %, alors qu'elle est autorisée à aller jusqu'à 20 %. Le 7,10 % vient du loyer d'un immeuble, pas d'un effet de levier. C'est plus sain — et plus fragile, parce que tout repose sur ce bail.
Deuxième signal solide, souvent absent chez les SCPI en amorçage : le dividende a été couvert par le résultat. Le résultat de l'exercice 2025 s'élève à 468 251 €, le dividende versé à 350 509 €. Aestiam a donc distribué environ trois quarts de ce qu'elle a gagné, et mis le reste en réserve : le report à nouveau atteint 4,66 € par part, soit près de quatre mois de distribution d'avance. Ce n'est pas un matelas illimité, mais il existe.
Source : Aestiam, rapport annuel Linaclub 2025 (répartition du résultat de l'exercice) et bulletin trimestriel au 31/12/2025.
Le deuxième chiffre d'Aestiam, celui que personne ne cite : 3,66 %
Dans le document d'informations clés de Linaclub, daté du 16 juin 2026, la même société de gestion publie une simulation réglementaire : 10 000 € placés pendant 10 ans, frais compris. Voici ce qu'elle donne.
| 10 000 € placés 10 ans | Vous obtiendriez | Soit par an |
|---|---|---|
| Scénario de tensions | 6 970 € | -3,55 % |
| Scénario défavorable | 8 650 € | -1,44 % |
| Scénario intermédiaire | 14 320 € | +3,66 % |
| Scénario favorable | 16 190 € | +4,94 % |
Source : Aestiam, document d'informations clés (DIC) de la SCPI Linaclub du 16/06/2026, « Scénario de performance », pour un investissement de 10 000 € sur la durée de détention recommandée de 10 ans, après déduction des coûts. Aestiam précise que « les scénarios présentés sont une estimation des performances futures, établie à partir de données historiques […] Ils ne constituent pas un indicateur exact ». Il n'existe aucun rendement minimal garanti.
7,10 % et 3,66 % ne se contredisent pas : ils ne mesurent pas la même chose. Le taux de distribution rapporte le dividende brut d'une année au prix de souscription. Il ne déduit ni les 9 % de frais d'entrée, ni le coût de sortie, ni la fiscalité. Le scénario du DIC, lui, intègre tout : le DIC chiffre les coûts totaux à 9 506 € sur 10 anspour 10 000 € placés, soit une incidence de 5,41 % par an. Ni l'un ni l'autre n'est une prévision. Mais si vous ne deviez retenir qu'un chiffre pour décider, ce ne serait pas le premier.
Le même DIC donne le détail des coûts la première année, pour 10 000 € : 900 € de coûts d'entrée (9,00 %), 455 € de coûts de sortie (5 %), 306 € de coûts de transaction de portefeuille et 79 € d'autres coûts récurrents, soit 1 740 € au total. Aucune commission de surperformance. C'est la démonstration arithmétique de pourquoi une SCPI ne se garde pas trois ans, et nous détaillons cette mécanique dans notre guide sur les frais des SCPI.
Un immeuble, un locataire, un pays : ce que ça veut dire vraiment
Au 31 mars 2026, le patrimoine de Linaclub est investi à 100 % en Espagne et à 100 % en locaux d'activité. Pas une part de France, malgré ce que laisse entendre le positionnement « immobilier alternatif » du produit. La SCPI a vocation à couvrir toute l'Europe — son DIC vise l'Union européenne, le Royaume-Uni et l'AELE — mais à ce jour, elle tient dans un seul bâtiment. Si le sujet espagnol vous intéresse en soi, nous l'avons traité dans notre guide sur les SCPI investies en Espagne.
Le taux d'occupation financier est de 100 %, ce qui, avec un locataire, ne signifie qu'une chose : il est là. Et il a déjà changé. En 2025, l'activité du précédent locataire a été reprise par le groupe Cunext, fondé en 1917, décrit par Aestiam comme « un des leaders dans la fabrication de matériaux efficaces pour la transmission d'énergie électrique et de données ». Un nouveau bail a été signé au même niveau de loyer — 310 K€ — avec une garantie à première demande de 24 mois. Le gérant a bien géré la transition. Mais notez le fait brut : en un an d'existence, l'unique locataire de la SCPI a déjà été remplacé.
Au 31/03/2026, la durée moyenne des baux avant leur échéance finale (WALT) est de 14,59 ans. Rassurant. Mais la durée moyenne avant la prochaine faculté de résiliation du locataire (WALB) est de 3,59 ans. C'est celle-là qui compte : elle dit à partir de quand Cunext peut partir. Onze ans d'écart entre les deux, sur un immeuble qui fait 100 % des loyers.
Un élément joue en sens inverse, et il est réel : l'immeuble a été expertisé 4,35 M€ au 31/12/2025, au-dessus de sa valeur immobilisée de 3,58 M€ (le rapport annuel précise que les frais d'acquisition sont prélevés sur la prime d'émission et ne figurent donc pas dans ce montant). C'est ce qui explique le point suivant, et c'est inhabituel pour une SCPI de cet âge.
Source : Aestiam, bulletins trimestriels Linaclub au 31/12/2025 et au 31/03/2026, rapport annuel 2025 (liste des immeubles, mouvements locatifs). Répartitions en % de la valeur vénale des actifs.
Les quatre valeurs de la part, et le vrai coût d'une sortie
Une part de SCPI a plusieurs valeurs, et les confondre coûte cher. Voici celles de Linaclub au 31/12/2025.
| Prix de souscription | 200,00 € |
| Valeur de reconstitution | 221,21 € |
| Valeur de réalisation | 192,83 € |
| Prix de retrait | 182,00 € |
Source : Aestiam, rapport annuel Linaclub 2025 et bulletin trimestriel au 31/03/2026, « Le marché des parts » (valeurs arrêtées au 31/12/2025).
La valeur de reconstitution (221,21 €) est nettement au-dessus du prix de souscription (200 €) : le patrimoine vaut, frais inclus, plus que ce que paient les souscripteurs. La réglementation impose au gérant de tenir le prix dans un tunnel de ±10 % autour de cette valeur, soit ici 199,09 € – 243,33 €. Le prix de 200 € est donc collé à la borne basse : Aestiam a de la marge pour le revaloriser, pas d'obligation de le faire, et rien n'annonce qu'elle le fera.
Le point vraiment inhabituel, c'est la valeur de réalisation : 192,83 €, contre 200 € payés. Sur une SCPI de moins de deux ans, cet écart est d'ordinaire abyssal — les frais d'entrée sont consommés le jour de la souscription et il faut des années de distribution pour les effacer. Ici il n'est que de -3,6 %, parce que l'unique immeuble a pris de la valeur à l'expertise. C'est un point favorable, à condition de se souvenir qu'il tient à une seule expertise, sur un seul actif.
Le prix de retrait est de 182 € : vous récupérez votre part moins les 9 % de frais de souscription. Et si vous sortez avant 5 ans, une commission de retrait de 5 % de la valeur de retrait s'ajoute, acquise à la SCPI. Concrètement : 182 € − 9,10 € = 172,90 € encaissés pour 200 € versés, soit -13,6 %. Il faut plusieurs années de distribution pour combler ce trou, et le retrait n'est possible que s'il existe des souscriptions en face. La durée de placement recommandée de 10 ans n'est pas une formule de style.
Ce qui peut faire varier ce rendement
Un taux de distribution n'est pas un rythme : c'est le résultat d'une situation. Voici les quatre choses qui, chez Linaclub, peuvent la changer.
C'est le scénario à un coup. Un locataire = 100 % des loyers = 100 % de la distribution. La garantie à première demande de 24 mois amortit un défaut de paiement, pas un départ à l'échéance. Avec un WALB de 3,59 ans, l'échéance n'est pas lointaine.
C'est, à nos yeux, le vrai sujet. La diversification d'une SCPI en amorçage se paie avec de la collecte : pas de collecte, pas de deuxième immeuble, donc pas de mutualisation. Or Linaclub compte 97 associés et 6,61 M€ de capitalisation au 31/03/2026, pour un capital statutaire maximum de 360 M€. Le rythme trimestriel des souscriptions parle de lui-même.
Parts souscrites par trimestre. Sources : bulletins Aestiam au 31/12/2025 et au 31/03/2026.
L'inverse est un risque aussi. Chaque part souscrite à 200 € doit être déployée à un rendement au moins équivalent à l'existant, sinon elle tire la moyenne vers le bas. Tant que l'argent n'est pas investi, il ne produit pas de loyer. Aestiam a annoncé au 1ertrimestre 2026 la signature d'une promesse sur un actif d'enseignement à Montpellier, sa première acquisition en France, avec un taux de rendement acte en main qui « ressortirait autour de 7,7 % ». Une promesse n'est pas une acquisition, et ce rendement n'est pas garanti.
Aujourd'hui, Linaclub encaisse ses loyers en euros : l'Espagne est en zone euro, il n'y a pas de risque de change. Mais son DIC ouvre l'investissement au Royaume-Uni et à l'AELE (Norvège, Islande, Suisse, Liechtenstein) et cite explicitement le risque de change parmi ceux à accepter. C'est un risque futur, pas actuel — autant le savoir avant qu'il n'arrive.
14,20 € bruts, 12,18 € nets : la part espagnole
Comme les revenus viennent d'Espagne, une partie de l'impôt est acquittée à la source par la SCPI, pour le compte des associés. Le rapport annuel 2025 le chiffre : sur les 14,20 € de dividende brut, 2,02 € correspondent à la fiscalité des revenus de source étrangère, ce qui ramène le dividende net à 12,18 € par part.
Attention à ne pas lire ces 12,18 € comme « ce qui arrive sur votre compte après impôts » : ils sont nets de la fiscalité espagnole, pas de l'imposition française qui reste due, laquelle dépend de la convention applicable et de votre situation. C'est précisément le sujet de notre guide sur la fiscalité des SCPI européennes, où le traitement des revenus de source étrangère change souvent le classement final entre deux SCPI. Le calcul net réel est individuel : c'est typiquement ce que nous chiffrons avant une souscription, pas une ligne de tableau.
Source : Aestiam, rapport annuel Linaclub 2025, tableau « Évolution du dividende par part » — la fiscalité des revenus de source étrangère est acquittée par la SCPI pour le compte des associés.
Notre avis de conseiller
Il y a des choses à mettre au crédit de Linaclub, et elles ne sont pas cosmétiques. Le taux de 7,10 % est produit par un loyer, pas par de la dette. Le dividende est couvert par le résultat, avec quatre mois de report à nouveau d'avance. La valeur de reconstitution (221,21 €) est franchement au-dessus du prix de part. L'unique locataire a été remplacé sans perte de loyer et avec une garantie de 24 mois. Le produit est labellisé ISR et classé article 8 SFDR. Aestiam a fait le travail sur le peu qu'elle a.
Le problème n'est pas la gestion, c'est la taille.6,61 M€ de capitalisation et 97 associés, ce n'est pas une SCPI en amorçage, c'est une SCPI qui n'a pas encore démarré commercialement. Et une SCPI qui ne collecte pas ne peut pas diversifier : elle reste ce qu'elle est, un immeuble et un locataire. Là où d'autres SCPI récentes ont un patrimoine mince qui s'épaissit trimestre après trimestre, Linaclub n'a rien acheté sur tout l'exercice 2025. La promesse de Montpellier est le premier signe concret depuis l'acquisition de novembre 2024 : c'est elle qu'il faut surveiller.
Pour quel profil ? Très honnêtement, pour peu de monde en l'état. Une SCPI dont la performance dépend d'un seul bail ne remplit aucune des fonctions qu'on attend d'une SCPI : ni la mutualisation, ni la régularité, ni la lisibilité. Ce n'est pas un produit de fond de portefeuille, et ce n'est pas non plus le bon endroit pour découvrir la classe d'actifs — pour ça, voyez plutôt notre méthode pour construire un portefeuille de SCPI diversifié. Elle peut avoir du sens en très petite poche, pour un investisseur averti qui a déjà une allocation constituée, qui accepte de miser sur la montée en puissance d'un véhicule et qui raisonne à 10 ans.
Ce que nous retenons pour finir :Aestiam vise 6,50 % à 7,00 % de distribution et un TRI de 6,70 % à 7,25 % sur 10 ans, ni l'un ni l'autre garantis, pendant que son propre DIC modélise 3,66 % par an sur 10 ans dans son scénario intermédiaire. Ces deux chiffres viennent du même émetteur et méritent d'être posés côte à côte avant de signer. Si vous êtes arrivé ici pour le 7,10 %, relisez la deuxième section.
Première souscription : 10 parts minimum, soit 2 000 € (200 € la part), puis 1 part au-delà. Distribution trimestrielle versée en acomptes mensuels, après un délai de jouissance de 4 mois (jouissance au 1er jour du 5e mois suivant l'enregistrement). Durée de placement recommandée : au moins 10 ans. Le détail du patrimoine, des frais et de la stratégie est sur notre fiche SCPI Linaclub. Si vous hésitez entre Linaclub et une SCPI plus établie, c'est exactement le genre d'arbitrage qu'on tranche en un échange, pas en lisant un tableau.
Questions fréquentes
Quel est le taux de distribution de la SCPI Linaclub en 2025 ?+
Linaclub a affiché un taux de distribution de 7,10 % au titre de 2025, sa première année pleine d'exploitation, selon le bulletin trimestriel d'Aestiam arrêté au 31/12/2025 et le rapport annuel 2025. Ce taux correspond à un dividende brut cumulé de 14,20 € par part (3,30 € aux trois premiers trimestres puis 4,30 € au quatrième), rapporté au prix de souscription de 200 €. Le prix de part n'ayant pas été revalorisé, la performance globale annuelle 2025 ressort au même niveau, soit 7,10 %. Après la fiscalité de source étrangère acquittée par la SCPI (2,02 € par part), le dividende net ressort à 12,18 €. Aestiam relève elle-même que ce taux est supérieur à son objectif, fixé entre 6,50 % et 7,00 % et non garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et le capital n'est pas garanti.
Où la SCPI Linaclub est-elle investie ?+
Au 31/03/2026, le patrimoine de Linaclub est investi à 100 % en Espagne et à 100 % en locaux d'activité, selon le bulletin trimestriel d'Aestiam. Il se compose d'un seul immeuble : le Pole Industrial de Sant Iscle de Vallalta, dans la province de Barcelone, 4 914 m², acquis le 29 novembre 2024 pour une valeur immobilisée de 3 580 000 € et expertisé 4,35 M€ au 31/12/2025 (rapport annuel 2025). La SCPI a vocation à investir plus largement en Europe : son document d'informations clés cite l'Union européenne, le Royaume-Uni et l'AELE (Norvège, Islande, Suisse, Liechtenstein). Aestiam a annoncé au 1er trimestre 2026 la signature d'une promesse sur un actif d'enseignement à Montpellier, sa première acquisition en France, à un taux de rendement acte en main qui ressortirait autour de 7,7 % — une promesse ne constitue pas un engagement d'acquisition.
Quels sont les risques de la SCPI Linaclub ?+
Le risque central de Linaclub est sa concentration : au 31/03/2026, un seul immeuble et un seul locataire produisent 100 % des loyers, sans aucune mutualisation. Le bail a d'ailleurs déjà changé de mains en 2025, l'activité du précédent locataire ayant été reprise par le groupe Cunext, avec un nouveau bail au même niveau de loyer assorti d'une garantie à première demande de 24 mois. La durée moyenne des baux avant la prochaine faculté de résiliation (WALB) est de 3,59 ans, contre 14,59 ans avant échéance finale : c'est le premier chiffre qui compte. S'ajoutent la très petite taille de la SCPI (6,61 M€ de capitalisation, 97 associés au 31/03/2026), une collecte faible qui retarde la diversification, et la liquidité : le prix de retrait est de 182 € contre 200 € à la souscription, et une commission de retrait de 5 % s'applique avant 5 ans. Aestiam classe le produit en risque 3 sur 7 dans son document d'informations clés du 16/06/2026. Le capital et les revenus ne sont pas garantis.
Quel est le montant minimum pour investir dans Linaclub ?+
La première souscription porte sur 10 parts minimum, soit 2 000 € au prix de souscription de 200 € la part. Les souscriptions ultérieures peuvent porter sur 1 part, soit 200 €. Le prix de la part comprend 50 € de prime d'émission, dans laquelle est intégrée la commission de souscription de 9 %. Les dividendes sont versés trimestriellement, en acomptes mensuels, après un délai de jouissance de 4 mois : les parts entrent en jouissance le 1er jour du 5e mois suivant l'enregistrement de la souscription. La durée de placement recommandée est d'au moins 10 ans. Source : Aestiam, bulletin trimestriel Linaclub au 31/03/2026.
Pourquoi le DIC de Linaclub parle-t-il de 3,66 % alors que la SCPI a distribué 7,10 % ?+
Parce que les deux chiffres ne mesurent pas la même chose, et les deux viennent d'Aestiam. Le taux de distribution de 7,10 % rapporte le dividende brut d'une année au prix de souscription : il ignore les 9 % de frais d'entrée, le coût de sortie et la fiscalité. Le document d'informations clés du 16/06/2026, lui, applique la méthodologie réglementaire et simule un placement de 10 000 € détenu 10 ans, frais compris : son scénario intermédiaire aboutit à 14 320 €, soit 3,66 % par an après des coûts estimés à 5,41 % par an. Son scénario défavorable donne 8 650 € (-1,44 % par an) et son scénario de tensions 6 970 € (-3,55 % par an). Ces scénarios sont des estimations établies à partir de données historiques : Aestiam précise qu'ils ne constituent pas un indicateur exact. Ils ne sont pas plus une prévision que le taux de distribution n'est une promesse — mais ils rappellent que le taux de distribution n'est pas le rendement d'un investisseur.
Sources et avertissement — Données Linaclub : Aestiam, bulletin trimestriel d'information de la SCPI Linaclub du 4e trimestre 2025 (n°25-4, arrêté au 31/12/2025) et du 1er trimestre 2026 (n°26-1, arrêté au 31/03/2026) ; rapport annuel 2025 de la SCPI Linaclub (rapports du commissaire aux comptes du 3 avril 2026) ; document d'informations clés (DIC) du 16/06/2026 ; communiqué Aestiam « Linavest et Aestiam lancent la SCPI Linaclub » du 23 septembre 2024. Linaclub est une SCPI à capital variable créée le 24 septembre 2024, visa AMF n° SCPI 24-14 du 20 août 2024, gérée par Aestiam (agrément AMF n° GP-14000024), dépositaire CACEIS Bank. Taux de distribution moyen du marché : ASPIM, « Principaux indicateurs des SCPI en 2025 », publiés en mai 2026 (4,92 %). Les objectifs de performance d'Aestiam (distribution de 6,50 % à 7,00 %, TRI de 6,70 % à 7,25 % sur 10 ans) sont établis à partir d'hypothèses de marché : ils ne sont pas garantis et ne constituent pas une promesse de rendement. Les scénarios de performance du DIC sont des estimations réglementaires établies sur données historiques et ne constituent pas un indicateur exact. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Les SCPI sont un placement de long terme : le capital et les revenus ne sont pas garantis, la valeur des parts peut varier à la hausse comme à la baisse, et la revente des parts n'est pas garantie. Cet article est une analyse d'information et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Chiffres vérifiés le 17 juillet 2026 ; reportez-vous au dernier bulletin trimestriel de la société de gestion avant toute décision.