Avis ActivImmo 2026 : rendement, stratégie, faut-il souscrire ?
ActivImmo est la SCPI de référence sur la logistique et les locaux d'activité. Lancée en 2019 par Alderan, elle capitalise 1,4 milliard d'euros, distribue 5,49 % en 2025 et vise 5,50 % en 2026. Mais le TOF en dessous des 95 % mérite-t-il une mise en garde ? L'analyse complète d'un CGP indépendant.
- TD 2025 : 5,49 % (33,48 €/part), versé mensuellement — source : bulletin T1 2026 Alderan
- Prix de part revalorisé à 613,50 € au 1er juillet 2026 (+0,57 %), 1re hausse depuis la création — jamais de baisse
- Ticket minimum abaissé à 1 part (613,50 €) depuis mai 2026
- TOF de 92,6 % au T1 2026 — en dessous de 95 %, point de vigilance identifié
- Label ISR Immobilier, stratégie logistique du dernier kilomètre
- Frais d'entrée 10,60 % — horizon minimum 8 ans requis
Qui est ActivImmo ?
ActivImmo est une SCPI à capital variable lancée le 24 juin 2019 par la société de gestion Alderan, agréée par l'AMF en 2017. Elle a été la première SCPI française 100 % dédiée à la logistique et aux locaux d'activité — une thèse d'investissement fondée sur la croissance structurelle du e-commerce et la demande croissante en espaces d'entrepôts, plateformes de messagerie et sites de logistique urbaine.
Alderan a été fondée par Rémy Bourgeon et Alain Mallart, deux professionnels issus du private equity immobilier, convaincus que la logistique représentait le segment le plus prometteur de l'immobilier d'entreprise. Depuis lors, ActivImmo est devenue l'une des plus grandes SCPI thématiques du marché avec 1,4 milliard d'euros de capitalisation, 179 immeubles et 29 645 associés au T1 2026. La SCPI détient le label ISR Immobilier depuis décembre 2021.
Pour approfondir, consultez directement la fiche ActivImmo sur notre plateforme, qui détaille la stratégie, la composition du patrimoine et les chiffres vérifiés au T1 2026.
La thèse logistique : un pari qui tient
La thèse d'ActivImmo repose sur une réalité économique simple : chaque commande passée en ligne nécessite une chaîne d'actifs immobiliers. Des grands entrepôts régionaux où la marchandise est stockée, aux hubs de messagerie intermédiaires, jusqu'aux sites de logistique du dernier kilomètre— ces petites unités situées aux portes des villes pour livrer le lendemain. Ces actifs sont aujourd'hui parmi les plus recherchés par les institutionnels car ils répondent à un besoin structurel, tout en étant très difficiles à reproduire en zone urbaine dense.
Concrètement, ActivImmo répartit son portefeuille sur l'ensemble de cette chaîne. Les statutsde la SCPI imposent un minimum de 70 % sur les locaux d'activité et la logistique. Résultat au T1 2026 : 53,2 % d'entrepôts, 30,8 % de locaux d'activité, 8,5 % de logistique urbaine et 6,7 % de transport. Cette diversification intra-thématique est un atout : ActivImmo n'est pas exposée à un seul format d'actif, mais reste rigoureusement cohérente avec sa conviction sectorielle.
La logistique s'oppose aux bureaux sur un point clé : là où les bureaux subissent l'incertitude du télétravail, la demande locative en entrepôts reste soutenue. C'est un argument central de la thèse ActivImmo, validé depuis cinq ans de track record. Pour en savoir plus, notre guide sur les SCPI logistiques développe ce contexte de marché en détail.
Répartition géographique
Alderan a lancé une stratégie d'internationalisation progressive avec un objectif à terme de 70 % hors de France, pour diversifier géographiquement et améliorer le profil fiscal du portefeuille. Au T1 2026, on en est encore à 22,5 % d'actifs européens — la trajectoire est engagée mais non encore dominante.
Répartition sectorielle
L'immobilier logistique représente plus de 90 % du portefeuille dans son sens large (entrepôts + locaux d'activité + logistique urbaine + transport). La diversification reste interne à la thématique : ActivImmo ne dévie pas de son axe. C'est à la fois sa force (cohérence, lisibilité) et sa limite (concentration sectorielle en cas de retournement du marché logistique).
Ce qui plaît, ce qui mérite attention
- Pionnière de la logistique — thèse validée depuis 2019
- 5,49 % TD 2025, versé mensuellement
- Prix revalorisé à 613,50 € (+0,57 %) au 1er juillet 2026 — jamais de baisse
- 1,4 Md€ — maturité et taille critique
- 179 actifs, 373 locataires — concentration maîtrisée
- Label ISR Immobilier depuis 2021
- Ticket minimum abaissé à 1 part (613,50 €)
- Aucun retrait en attente fin 2025
- TOF à 92,6 % — en dessous des 95 % habituels
- 78 % France : revenus fonciers soumis IR + PS 17,2 %
- Frais d'entrée 10,60 % — horizon 8 ans minimum
- Stratégie 100 % thématique : risque de concentration sectorielle
- Objectif d'internationalisation (70 % EU) non encore atteint
- Délai de jouissance de 5 mois
ActivImmo est-elle faite pour vous ?
La distribution mensuelle à 5,49 % et la stabilité du prix de part en font une SCPI solide pour un investisseur en phase de revenus. À TMI 30 %, les revenus France (78 %) sont taxés à ~47 % ; la quote-part européenne (~22 %) est moins taxée. Le rendement net reste attractif.
À TMI élevée, les revenus France (78 %) sont taxés à 58–62 %. Il est judicieux de combiner ActivImmo avec une SCPI à dominante 100 % européenne (Transitions Europe, EDR Europa) pour réduire la pression fiscale globale et conserver un bon rendement net.
ActivImmo s'intègre parfaitement comme brique thématique dans une allocation existante, aux côtés de SCPI diversifiées ou européennes. Elle apporte une exposition ciblée à la logistique, un secteur peu corrélé aux bureaux ou aux commerces.
Les frais d'entrée de 10,60 % imposent un horizon d'au moins 8 ans. Sur 3–5 ans, les SCPI sans frais (Iroko Zen, Remake Live) sont structurellement plus rentables car 100 % du capital travaille dès J1.
Notre verdict CGP
Cinq ans de track record, 1,4 Md€ de capitalisation, un prix de part revalorisé à 613,50 € au 1er juillet 2026 (+0,57 %, première hausse depuis la création) et une thèse logistique validée par les faits : ActivImmo mérite sa réputation de référence du segment. La distribution mensuelle à 5,49 % est un vrai confort pour les investisseurs cherchant un flux de revenus régulier.
Le seul bémol notable en 2026 est le TOF à 92,6 %, en dessous du seuil de confort de 95 %. Alderan l'a identifié comme priorité opérationnelle. C'est un point à suivre dans les prochains bulletins : s'il se stabilise et remonte vers 94–95 %, le dossier reste solide. S'il se dégrade, cela pèserait sur la distribution future.
Pour qui ? Pour un investisseur avec un horizon minimum de 8–10 ans, cherchant à diversifier un patrimoine avec une poche thématique sur la logistique. En portefeuille, elle se combine bien avec des SCPI européennes ou diversifiées pour équilibrer les expositions fiscales et sectorielles.
Questions fréquentes sur ActivImmo
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