Elevation Tertiom, avis 2026
8,25 % de taux de distribution, zéro frais d'entrée, et un terrain que personne d'autre n'occupe. Le chiffre est réel. Reste à savoir ce qu'il y a derrière.
Elevation Tertiom a distribué un taux de distribution de 8,25 % au titre de 2025, net de frais de gestion, au-dessus de son objectif annuel de 8 % (non garanti), selon Elevation Capital Partners. La SCPI ne prélève aucun frais d'entrée. Mais son patrimoine n'est pas « l'outre-mer » en général : au 31 mars 2026, 86 % de la valeur vénale de ses actifs se situe à La Réunion et 70 % est constituée de commerces (bulletin trimestriel T1 2026). Avec 40,5 M€ de capitalisation, 45 actifs, 0 % de dette bancaire et un taux d'occupation financier de 100 %, c'est une jeune SCPI concentrée dont l'enjeu 2026 est de déployer une collecte record (9,8 M€ sur le seul 1ertrimestre) sans diluer son rendement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et le capital n'est pas garanti.
Sources : Elevation Capital Partners, communiqué sur les résultats 2025 de la SCPI, et bulletin trimestriel d'information no 7 (1er trimestre 2026), chiffres arrêtés au 31/03/2026. Répartition géographique exprimée en pourcentage de la valeur vénale des actifs.
Ce que vous achetez vraiment
Elevation Tertiom est présentée comme la SCPI de l'immobilier tertiaire ultramarin : Antilles, Guyane, océan Indien, Pacifique. C'est vrai sur le principe, et c'est un positionnement que personne d'autre n'occupe vraiment. Mais le bulletin trimestriel du 1ertrimestre 2026 raconte une histoire plus précise, et c'est celle-là qu'il faut avoir en tête avant de souscrire.
| La Réunion | 86 % |
| Guadeloupe | 6 % |
| Nouvelle-Calédonie | 5 % |
| Martinique | 3 % |
| Commerces | 70 % |
| Bureaux | 27 % |
| Éducation / santé | 3 % |
Source : Elevation Capital Partners, bulletin trimestriel d'information no 7, patrimoine au 31/03/2026, en pourcentage de la valeur vénale des actifs.
Autrement dit : au 31 mars 2026, souscrire Elevation Tertiom revenait à acheter, pour l'essentiel, du commerce réunionnais. Ce n'est pas un reproche, c'est un fait, et il change la nature du raisonnement. La diversification ultramarine est une intention de gestion, pas encore une réalité du portefeuille. Sur 45 actifs et 9 769 m², la concentration est mécanique : une SCPI ne se diversifie pas avant d'avoir collecté.
Le mouvement est d'ailleurs engagé. Le 15 juillet 2026, la société de gestion a annoncé l'acquisition d'un immeuble de bureaux de 3 264 m2à Fort-de-France, en Martinique, pour près de 10 millions d'euros, loué à 100 % et occupé à 77 % de ses surfaces par des locataires publics ou parapublics, dont le ministère de la Justice. Le bulletin T1 2026 mentionne par ailleurs cinq actifs sous exclusivité à La Réunion, en Martinique, en Guadeloupe et en Guyane. La répartition ci-dessus est donc un instantané, appelé à bouger vite.
D'où vient le 8,25 %, et ce qu'il vaut
Commençons par ce qui est solide. Le taux de distribution de 8,25 % au titre de 2025 est net de frais de gestion et brut de fiscalité : c'est bien le taux perçu par l'associé avant impôt. Il dépasse l'objectif de 8 % que la société de gestion s'était fixé, objectif qui n'est pas garanti. Le marché des SCPI, lui, affiche un taux de distribution moyen de 4,92 % en 2025selon l'ASPIM.
Trois éléments rendent ce chiffre plus crédible qu'un simple effet d'annonce, et méritent d'être dits :
- Aucune dette bancaire.L'endettement est de 0 % au 31 mars 2026. Le rendement ne provient pas d'un effet de levier : il sort des loyers réellement encaissés.
- Le prix de part n'a pas été gonflé. Au 31 mars 2026, la part se souscrit à 200 € pour une valeur de reconstitution de 211,20 € : le prix de souscription est donc environ 5 % en dessousde la valeur de reconstitution, dans le tunnel réglementaire. Le rendement n'est pas obtenu en sous-évaluant la part.
- Le prix n'a pas bougé en 2025.La performance globale annuelle 2025, qui ajoute au taux de distribution la variation du prix de part, ressort donc elle aussi à 8,25 %. Il n'y a pas de baisse de prix cachée derrière le rendement.
Maintenant, la contrepartie, et elle est logique. Un rendement très supérieur à la moyenne du marché ne tombe pas du ciel : il rémunère un risque supérieur. Ici, ce risque a trois noms : la jeunesse du véhicule (créé en 2024, aucun cycle complet traversé), la petite taille du patrimoine, et l'étroitesse des marchés ultramarins, où l'on revend moins vite qu'en métropole et où le bassin de locataires est plus restreint. Les rendements bruts à l'acquisition des actifs sous exclusivité annoncés dans le bulletin T1 2026 s'échelonnent entre 10,05 % et 14,05 % : ces niveaux n'existent pas en métropole, précisément parce que le risque et l'illiquidité s'y paient.
Le vrai enjeu 2026 : déployer sans diluer
C'est le point que l'on ne lit nulle part, et c'est pourtant celui qui décidera de la suite. Elevation Tertiom a collecté 9,8 millions d'euros nets sur le seul 1er trimestre 2026, en progression de 250 % par rapport au 1er trimestre 2025 : sa meilleure collecte trimestrielle depuis sa création. Sa capitalisation est passée de 30,7 M€ au 31 décembre 2025 à 40,5 M€ trois mois plus tard.
Excellente nouvelle ? Pas mécaniquement. Au 31 mars 2026, la SCPI détenait 10,8 millions d'euros de trésorerie disponible, soit environ le quart de sa capitalisation, et n'avait acquis aucun actif sur le trimestre. De l'argent qui dort ne produit pas de loyer. Si la collecte grossit plus vite que le patrimoine, le rendement se dilue : c'est l'arithmétique la plus banale de la vie d'une SCPI, et elle frappe d'autant plus fort qu'on est petit.
C'est exactement la raison pour laquelle le délai de jouissance passe de 3 à 5 mois au 1er juillet 2026. Le bulletin T1 2026 en donne les motifs sans détour : des due diligences notariales plus longues qu'en métropole, l'anticipation d'une forte augmentation de la collecte en 2026 qui impose d'adapter le rythme d'investissement, et « l'optimisation de la performance 2026, en limitant la dilution liée à une collecte rapide ». La société de gestion nomme donc elle-même le risque. C'est à mettre à son crédit sur le plan de la transparence, et à intégrer froidement dans votre calcul : si vous souscrivez aujourd'hui, vos premiers revenus n'arriveront qu'au 1er jour du 6e mois suivant votre souscription.
Le pipeline existe : cinq actifs sous exclusivité au 31 mars 2026, avec des rendements bruts à l'acquisition annoncés entre 10,05 % et 14,05 %, sur quatre territoires et des typologies variées (bureaux mono et multi-locataires, plateforme logistique). L'acquisition martiniquaise de juillet 2026 confirme que le déploiement se fait. Ces rendements prévisionnels reposent toutefois sur des hypothèses de la société de gestion et ne constituent ni une promesse de rendement, ni de performance.
Les points de vigilance
Voici ce que nous regardons, et que nous préférons dire plutôt que taire.
- Le taux de recouvrement des loyers est passé de 100 % à 73 %. Il était de 100 % au 4e trimestre 2025, il ressort à 73 % au 1ertrimestre 2026 (loyers encaissés rapportés aux loyers dus). Le contexte compte : les 35 commerces réunionnais ont été livrés le 4 décembre 2025, 94 % de leurs baux étaient signés au 31 décembre 2025, et ces actifs disposent d'une garantie locative de 18 mois. Un trimestre ne fait pas une tendance, et un décalage d'encaissement en phase de démarrage n'est pas un impayé. Mais c'est le chiffre à surveiller dans les prochains bulletins.
- La mutualisation est encore faible.45 actifs, 9 769 m², 35 locataires au 31 mars 2026. La défaillance d'un locataire significatif pèse beaucoup plus lourd que sur une SCPI de plusieurs centaines d'immeubles. Le taux d'occupation financier est certes de 100 %, et la durée moyenne des baux de 8,9 ans (6,1 ans jusqu'à la prochaine option de sortie des locataires), ce qui donne de la visibilité. Mais la statistique porte sur un petit nombre.
- La liquidité est bonne aujourd'hui, parce que la SCPI collecte.Au 31 mars 2026, aucune part n'était en attente de retrait. C'est rassurant, mais mécanique : dans une SCPI à capital variable, un retrait n'est exécuté que s'il existe une souscription en face. Tant que la collecte est record, la sortie est fluide. Le jour où elle se tarit, la règle change de sens. Cela vaut pour toutes les SCPI à capital variable, pas seulement celle-ci.
- Aucun recul.Créée en 2024, la SCPI n'a pas traversé de cycle. Deux exercices ne disent rien de la résistance d'un patrimoine en cas de retournement, ni de la régularité d'une distribution dans la durée. C'est structurel, ce n'est pas un défaut de gestion, mais cela interdit de raisonner comme devant une SCPI mature.
L'outre-mer, c'est la France. Les revenus d'Elevation Tertiom sont donc des revenus fonciers de source française : barème de l'impôt sur le revenu selon votre tranche marginale, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. C'est tout l'inverse d'une SCPI européenne, dont les revenus de source étrangère échappent aux prélèvements sociaux et bénéficient d'un mécanisme d'élimination de la double imposition. Pour un contribuable à tranche marginale élevée, l'écart de rendement net entre deux SCPI affichant le même taux brut peut être considérable. Comparer 8,25 % à un taux européen sans passer par le net, c'est comparer deux choses différentes. Voir notre guide sur la fiscalité des SCPI européennes.
Notre avis
Elevation Tertiom fait quelque chose d'intéressant : elle va là où les autres ne vont pas, et elle s'en donne les moyens. Elevation Capital Partners, agréée par l'AMF, appartient à l'écosystème du groupe Inter Invest, acteur historique de l'investissement ultramarin. Ce n'est pas un détail : sourcer un actif à La Réunion ou en Guyane, en connaître les zones d'activité, les délais notariaux et les locataires solvables, cela ne s'improvise pas. Un généraliste s'y casserait les dents. Le positionnement est donc crédible, et les signaux de qualité sont là : 0 % de dette, TOF de 100 %, part décotée par rapport à sa valeur de reconstitution, transparence de la société de gestion sur le risque de dilution.
Mais soyons précis sur ce que c'est. Ce n'est pas « une SCPI outre-mer à 8,25 % ». C'est, à ce jour, une jeune SCPI de 40 millions d'euros, concentrée à 86 % sur La Réunion et à 70 % sur le commerce, qui doit transformer une collecte record en immeubles loués. Tout l'avenir du rendement tient dans cette phrase. Le pipeline est là, l'équipe est locale, la société de gestion a allongé son délai de jouissance plutôt que de faire semblant : autant de signes sérieux. Mais rien de tout cela n'est une garantie, et personne ne peut vous dire aujourd'hui ce que sera son taux de distribution demain.
Pour quel profil, alors ? Nous la voyons comme une brique de diversification minoritaire, pour un investisseur qui a déjà un socle de SCPI plus matures et plus larges, qui comprend qu'il achète du commerce réunionnais, et qui accepte de ne pas y toucher pendant au moins cinq ans, durée en-deçà de laquelle la commission de retrait de 6 % TTC s'applique. Ce n'est pas une première SCPI. Ce n'est pas non plus un placement sur lequel concentrer une part importante de son épargne. Le ticket d'entrée de 3 000 € (15 parts à 200 €) en fait par ailleurs un complément, pas un socle.
La bonne question n'est jamais « est-ce que cette SCPI est bonne ? ». C'est « quelle place peut-elle raisonnablement occuper dans mon allocation, et quel risque suis-je prêt à accepter pour ce rendement ? ». Cela dépend de votre patrimoine existant, de votre tranche marginale d'imposition et de votre horizon. C'est exactement ce que nous regardons avec vous lors d'un premier échange, gratuit et sans engagement.
Questions fréquentes
Quel est le taux de distribution d'Elevation Tertiom en 2025 ?+
Elevation Tertiom affiche un taux de distribution de 8,25 % au titre de 2025, net de frais de gestion et brut de fiscalité, selon Elevation Capital Partners. Ce chiffre dépasse l'objectif annuel de 8 % que s'était fixé la société de gestion, objectif qui n'est pas garanti. Le prix de la part n'ayant pas bougé sur l'année, la performance globale annuelle 2025 ressort elle aussi à 8,25 %. À titre de comparaison, le taux de distribution moyen du marché des SCPI s'établit à 4,92 % en 2025 selon l'ASPIM. Un rendement supérieur à la moyenne rémunère un risque supérieur : les performances passées ne préjugent pas des performances futures et le capital n'est pas garanti.
Elevation Tertiom a-t-elle vraiment 0 % de frais d'entrée ?+
Oui. Le bulletin trimestriel de la SCPI indique une commission de souscription « néant » : vous n'acquittez aucun frais d'entrée, là où une SCPI classique en prélève souvent 8 à 12 %. La contrepartie se situe à la sortie : une commission de retrait de 5 % HT, soit 6 % TTC, s'applique aux parts détenues depuis moins de 5 ans, et tombe à 0 % au-delà. Le modèle n'est donc pas « sans frais » mais « frais différés et annulables » : il n'a d'intérêt que si vous conservez vos parts au moins cinq ans, ce qui reste très en deçà de la durée de placement recommandée de 10 ans.
Où la SCPI Elevation Tertiom investit-elle réellement ?+
Malgré un positionnement présenté sur l'ensemble des territoires ultramarins, le patrimoine réel est très concentré. Au 31 mars 2026, en pourcentage de la valeur vénale des actifs, il se répartit entre La Réunion (86 %), la Guadeloupe (6 %), la Nouvelle-Calédonie (5 %) et la Martinique (3 %), selon le bulletin trimestriel du premier trimestre 2026. Par typologie, il s'agit à 70 % de commerces, 27 % de bureaux et 3 % d'éducation et santé. Acheter Elevation Tertiom aujourd'hui, c'est donc acheter d'abord du commerce réunionnais, pas un panier équilibré d'outre-mer. La société de gestion a toutefois annoncé le 15 juillet 2026 l'acquisition d'un immeuble de bureaux à Fort-de-France, en Martinique, pour près de 10 millions d'euros, qui rééquilibrera mécaniquement cette répartition.
Quel est le délai de jouissance d'Elevation Tertiom ?+
Le délai de jouissance est passé de 3 à 5 mois à compter du 1er juillet 2026, comme annoncé dans le bulletin trimestriel du premier trimestre 2026. Concrètement, une souscription intervenue après cette date ne génère de revenus qu'à partir du 1er jour du 6e mois suivant le mois de souscription. La société de gestion justifie cet allongement par des due diligences notariales plus longues qu'en métropole, par l'anticipation d'une forte hausse de la collecte en 2026 et par la volonté de limiter la dilution liée à une collecte rapide. C'est un coût réel pour le nouveau souscripteur, qui doit être intégré au calcul de rentabilité de la première année.
Elevation Tertiom est-elle une SCPI européenne ? Quelle fiscalité ?+
Non, et c'est une confusion fréquente. Les territoires ultramarins font partie de la France : les revenus d'Elevation Tertiom relèvent du régime des revenus fonciers de source française. Ils sont donc soumis au barème de l'impôt sur le revenu selon votre tranche marginale, majorés des prélèvements sociaux de 17,2 %. Elevation Tertiom ne bénéficie pas du traitement des SCPI européennes, dont les revenus de source étrangère échappent aux prélèvements sociaux et bénéficient d'un mécanisme d'élimination de la double imposition. À taux de distribution affiché égal, le rendement net d'une SCPI européenne est donc structurellement supérieur pour un contribuable fortement imposé : l'écart de fiscalité doit être calculé avant de comparer les 8,25 % à quoi que ce soit.
Sources et avertissement — Chiffres de la SCPI Elevation Tertiom : Elevation Capital Partners, bulletin trimestriel d'information no 7 (analyse du 1er janvier au 31 mars 2026), données arrêtées au 31/03/2026 ; bulletin trimestriel d'information no 6 (4e trimestre 2025), données au 31/12/2025 ; communiqué de la société de gestion sur les résultats 2025 de la SCPI ; communiqué du 15 juillet 2026 relatif à l'acquisition de l'immeuble Cour Perrinon à Fort-de-France. Taux de distribution moyen du marché : ASPIM, « Principaux indicateurs des SCPI en 2025 », publiés en mai 2026 (4,92 %). La note d'information de la SCPI Elevation Tertiom a reçu le visa AMF SCPI no24-13 en date du 23 juillet 2024 ; Elevation Capital Partners est une société de gestion agréée par l'AMF sous le numéro GP-15000006. Les taux de distribution sont exprimés nets de frais de gestion et bruts de toutes fiscalités. Les rendements à l'acquisition et objectifs de performance cités reposent sur des hypothèses de marché arrêtées par la société de gestion et ne constituent ni une promesse de rendement, ni de performance. Les SCPI sont un placement de long terme : le capital et les revenus ne sont pas garantis, la valeur des parts peut varier à la hausse comme à la baisse, et la liquidité n'est pas assurée. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Cet article est une analyse d'information et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Avant toute décision, reportez-vous au dernier bulletin trimestriel, au document d'informations clés et à la note d'information de la SCPI.