Comète avis 2026 : faut-il investir dans cette SCPI hors zone euro ?
Comète est la SCPI d'Alderan qui sort des sentiers battus : elle investit au Royaume-Uni, au Canada, en Espagne et en Italie pour capter des rendements que l'Europe continentale n'offre plus. TD 9 %, 652 M€ de capitalisation, 0 % France. Analyse complète.
0 % d'actifs en France = aucun prélèvement social français (17,2 %) sur les revenus. En TMI 30 %, vous économisez près de 17 points de prélèvement sur la totalité de vos distributions.
Qui est Comète ?
Comète est la SCPI phare d'Alderan, société de gestion agréée AMF fondée en 2012, spécialisée dans les actifs immobiliers atypiques et les marchés de niche. La stratégie de Comète est résolument opportuniste : aller chercher des actifs décotés ou sous-valorisés sur des marchés que les grands gestionnaires évitent.
Lancée en 2023, Comète a collecté 652 M€ en à peine 3 ans, ce qui témoigne d'un appétit fort des investisseurs pour le segment hors zone euro. Sa diversification sectorielle est réelle : commerce, bureaux, hôtellerie, loisirs, éducation — aucun secteur ne dépasse 26 %.
Répartition géographique
Répartition sectorielle
La diversification sectorielle de Comète est l'une de ses forces. Aucun secteur ne domine — ce qui limite l'impact d'une crise sectorielle spécifique. La présence de loisirs et d'éducation est rare dans l'univers SCPI.
Forces et limites
- TD 9 % — parmi les plus solides du marché
- 0 % France = optimisation fiscale maximale
- Diversification sectorielle exceptionnelle (7 secteurs)
- Collecte dynamique : 652 M€ en 3 ans
- Approche opportuniste sur marchés atypiques
- Risque de change GBP et CAD élevé (59 %)
- Alderan : gestionnaire de taille modeste
- Historique court (3 ans) sur marché immobilier volatil
- Ticket minimum 5 000 € (pas d'entrée progressive facile)
- Exposition hors zone euro = reporting plus complexe
Pour quel profil d'investisseur ?
0 % France = pas de prélèvements sociaux (17,2 %) sur les revenus. Optimisation fiscale maximale pour les tranches hautes.
TD 9 % livré grâce aux marchés hors zone euro. Alternative sérieuse à Iroko Zen ou Remake Live en termes de rendement brut.
43 % UK + 16 % Canada = exposition significative aux devises hors euro. Le risque de change peut éroder les rendements en cas de dépréciation GBP/CAD.
En complément de SCPI françaises ou à dominante euro, Comète apporte une véritable diversification hors zone euro et un rendement supérieur.
Mon verdict sur Comète
Comète est une SCPI que j'apprécie pour sa logique de diversification radicale. Elle fait ce que les autres ne font pas : aller au Canada, sur des actifs loisirs ou éducation au Royaume-Uni. En exchange de ce courage, elle offre 9 % de TD et une fiscalité optimisée.
Je la recommande dans un portefeuille à horizon 10 ans+, à hauteur de 15-25 %, pour les investisseurs qui ont déjà une base stable en SCPI européenne. Le risque de change est réel et mesurable — ne pas ignorer. En revanche, pour un profil TMI 41 % qui cherche à sortir du tout-France, Comète est l'un des véhicules les plus pertinents du marché.
Questions fréquentes
Comète affiche un taux de distribution (TD) de 9 % pour 2025. C'est un niveau élevé pour une SCPI diversifiée internationale, rendu possible par une stratégie opportuniste sur des marchés hors zone euro — notamment Royaume-Uni (43 %) et Canada (16 %) — qui offrent des rendements locatifs plus généreux que les marchés d'Europe continentale.
Oui. Comète investit 100 % hors de France. Ses revenus ne sont donc pas soumis aux prélèvements sociaux français (17,2 %). L'imposition suit les conventions fiscales avec chaque pays : les revenus UK, Canada, Espagne, Italie sont taxés selon des règles distinctes, généralement plus favorables. En TMI 30 %+, c'est un avantage significatif.
Le risque de change est significatif : 43 % d'exposition à la livre sterling (UK) et 16 % au dollar canadien. Si ces devises se déprécient face à l'euro, les revenus perçus perdent de la valeur en euros. C'est le revers d'une SCPI hors zone euro : rendements potentiellement plus élevés, mais volatilité sur les changes. À intégrer dans votre analyse risque.
Le ticket minimum de Comète est de 5 000 € (20 parts à 250 €). Ce montant est standard pour une SCPI de cette catégorie, similaire à Iroko Atlas (5 000 €). C'est davantage que Remake Live (204 €) mais comparable aux autres SCPI diversifiées.
Alderan est une société de gestion agréée par l'AMF, fondée en 2012. Elle gère plusieurs SCPI et fonds immobiliers. Comète est leur SCPI phare en termes de collecte et de visibilité. La société est reconnue pour son approche opportuniste sur des marchés moins couverts par les gestionnaires traditionnels. Elle reste de taille modeste, ce qui est à surveiller sur le long terme.
Comète vous intéresse ?
Je vous explique comment Comète s'intègre dans votre portefeuille et quelle proportion est adaptée à votre profil.
